Nepremičninski blog Anžeta Urevca

V ponedeljkovih (29.12.2008) Odmevih so govorili tudi o nepremičninah. Oddajo si lahko ogledate na temle linku: http://www.rtvslo.si/play/odmevi/ava2.25434328/ (če vas debata o Izraelu ne zanima, potem začnite pri 19 minuti). Podrobnejši komentar prepuščam vam, izpostavil bi samo nekaj glavnih poudarkov in cvetk, opremljenih z mojim razmišljanjem. Urban Jagodic: »To obdobje je najslabše doslej.« … Gospodu je potrebno izreči pohvalo, saj je eden redkih »nepremičninarjev«, ki je priznal, da situacija ni ravno rožnata. Urban Jagodic: »Ob Vrbskem jezeru v Avstriji so nepremičnine za tretjino cenejše od kranjskogorskih.« … Še kako drži. In če se postavimo v vlogo nekega globalnega investitorja, ali bo raje investiral tja ali v našo Kranjsko Goro? Kdo ima višjo bonitetno oceno: Slovenija ali Avstrija? Ali bolj lokalno: koliko časa mora za nakup nepremičnine v Avstriji delati Avstrijec in koliko za nakup pri nas Slovenec? Daniel Smuk: »Apartmaji v Kranjski Gori so se januarja prodajali po ce...

Statistični urad Republike Slovenije (SURS) je v svoji zadnji analizi gibanja cen rabljenih nepremičnin ugotovil, da so se stanovanja v prvih treh četrtletjih letošnjega leta v primerjavi z lanskim podražila povprečno za 4,1% (v Ljubljani za 0,6%, zunaj Ljubljane pa za 6,1%), medtem ko gibanja cen družinskih hiš zaradi premajhnega števila transakcij sploh ni bilo možno oceniti. SURS v obrazložitvi analize navaja, da so bile v preteklih letih medletne stopnje rasti bistveno večje, saj so se gibale v razponu od 15,6 do 22,6%. Na tako visoko rast v preteklosti naj bi poleg drugih dejavnikov posredno vplivala tudi negotovost glede podaljšanja znižane davčne stopnje za stanovanjsko novogradnjo. Ker je Evropska komisija uporabo znižane davčne stopnje podaljšala do leta 2010, je sledilo mirovanje cen v letošnjem letu. Za konec SURS še navaja, da je bilo v prvih treh četrtletjih letošnjega leta prodanih 33% manj stanovanj kot v primerljivem obdobju v predhodnih štirih letih. Za tiskano izdajo ...

Finančna kriza, ki smo ji trenutno priča, se je začela v Združenih državah Amerike, z razkritjem naložb v slabo zavarovana hipotekarna posojila. Ker je bilo o tem že precej napisanega, ne bom še sam moril s kakšno dodatno razlago. Bi pa v nadaljevanju rad opozoril na nevarnost, ki preti tudi na naše banke. Res, da ni tako velika, kot tista čez lužo, a tako imuni na vse skupaj, kot nam skuša predstaviti večina akterjev na našem bančnem trgu, le nismo. Da bo stvar razumljiva, se moramo podati nekoliko nazaj. Na začetku našega hipotekarnega bančništva je nekako veljalo, da naj v osnovi višina posojila ne presega 60% vrednosti zastavljene nepremičnine. Ker pa so ljudje iznajdljivi in inovativni, tudi če ne vedno v lastno korist, se je marsikdo odpravil čez mejo, po posojilo v sosednjo Avstrijo. Sploh radi so to počeli prebivalci obmejnih krajev (zgornja Štajerska, Prekmurje, Gornjesavska dolina). Zaradi drugačnega načina izračunavanja obresti pri sosedih je bil posledično marsikdo razočara...

V torek sem se udeležil novoletnega srečanja »nepremičninarjev«, ki ga je pripravila Zbornica za poslovanje z nepremičninami. Vse skupaj se je odvijalo po principu najprej nekaj krajših predavanj z okroglo mizo, za konec pa neformalno druženje s kozarčkom rujnega in krožnikom dobrot v rokah. O tem drugem ne bi preveč, imam pa nekaj komentarjev na samo dogajanje na okrogli mizi. Za debatno mizo so sedeli prof. dr. Ivo Lavrač z Ekonomske fakultete v Ljubljani, Tomaž Banovec, upokojeni statistik, geodet in še marsikaj, Barbara Por Horvat, za katero ne vem povsem točno, kaj počne, dr. Aleš Bulc, ki ga poznate iz mojih prejšnjih zapisov, in moderator iz Zbornice, katerega imena se na žalost ne spomnim in naj mi na tem mestu prosim oprosti. Ker sem na srečanje prišel kakšnih dvajset minut prepozno, sam zamudil uvodni nastop prof. Lavrača, a očitno še vedno dovolj zgodaj, da sem ujel najpomembnejše. Gospod je namreč zaključil s tem, da večjih padcev cen nepremičnin v Sloveniji ni pričakovati....

Zgornji stavek v zadnjem času slišimo kar pogosto, sploh radi ga izrekajo razni kvazi nepremičninski strokovnjaki in agentje. Pri tem seveda ne pozabijo dodati, da se bodo vedno prodajale tudi za dobro ceno. Za konec pristavijo še opis, kaj dobra lokacija sploh je, tako da ima 95% Slovencev občutek, da njihova nepremičnina leži na eni izmed teh lokacij in se jim za dobro prodajno ceno ni bati. Tokrat se vprašajmo, kaj dobra lokacija sploh je? Ne opredeljuje je noben zakon, ne teorija. Je dobra lokacija Ljubljana? Morebiti bolje Celovški dvori ali Zelena jama? Kaj je z Bledom, Portorožem in Kranjsko Goro? Situacija ni tako preprosta, kot se morebiti zdi na prvi pogled. Če bi namreč zgornje veljalo, potem bi bil vsak nakup nepremičnine na Bledu dobra naložba. Pa je res? Kot prvo bi veljalo stvar nekoliko razbiti, in sicer na makro in mikro lokacijo. Sigurno je Bled z makro vidika dobra lokacija, a za kaj več se je potrebno spustiti bolj na »mikro nivo«. Edinstvena vila ob jezeru, po vrhu...

V začetku tega tedna je nova vlada oziroma njen finančni minister predlagal, da bi gospodarstvo lahko oživili z intenzivno gradnjo neprofitnih stanovanj, tako najemnih kot tudi tistih za prodajo. Gradnja bi tako kot do sedaj potekala preko republiškega Stanovanjskega sklada, katerega bi vlada pred tem dokapitalizirala in mu tako zagotovila potrebna sredstva. To bi gradbincem posledično zagotovilo nove posle ter oživilo celotno verigo pod njimi. Pač klasičen keynesijanski pristop državnega spodbujana gospodarstva. Vendar pustimo pristop, moti me že sama ideja. Zakaj bi država spodbujala dodatno gradnjo stanovanj, ko pa ugotavljamo, da je že v prestolnici okoli 15.000 praznih? Ali ne bi bilo bolje, da ustvari pogoje, da se bo nekaj zgodilo z vso to gmoto praznih? Če želi na trgu več najemnih stanovanj, naj pač zniža obdavčitev z naslova oddajanja v najem. Če želi nižje cene, naj ustrezno obdavči lastništvo nepremičnin oziroma naj ne stori nič, ker se bodo le te znižale že zaradi trenutn...

V Poročilu o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu za 3. četrtletje 2008, ki ga je pred kratkim izdala Geodetska uprava Republike Slovenije, je po mojem mnenju najbolj »zaskrbljujoč« spodnji graf, ki prikazuje mesečno gibanje števila transakcij stanovanjskih nepremičnin v obdobju zadnjega leta in pol. Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, 2008 Iz grafa je razvidno, da je upad števila transakcij z nepremičninami v primerjavi z enakim obdobjem lani ogromen, s stanovanji v povprečju 50%, s hišami pa kar 70%. Ta podatek bi moral v prvi vrsti najbolj skrbeti nepremičninske agencije, saj navedeno pomeni tudi znaten upad njihovega poslovanja. In ker so se v preteklosti nepremičninske agencije zelo razbohotile, prodala se je namreč vsaka luknja, od katere so lahko pobrale astronomsko 4% provizijo, bodo marsikatere od njih zašle v težave. Plače nepremičninskim posrednikom je vendarle potrebno izplačati, četudi v zadnjem času pri prodaji niso bili ravno najbolj uspešni. Po drugi ...

V zadnji oddaji (10.11.2008) Studio City je bilo med drugim govora tudi o 15.000 praznih stanovanjih v prestolnici, kolikor naj bi jih bilo po ocenah nekaterih analitikov. Gosta v oddaji sta bila dr. Žan Jan Oplotnik, z mariborske Ekonomsko-poslovne fakultete, in Goran Novković, urednik Žurnala24. V samo vsebino oddaje se tokrat ne bom spuščal, mi je pa v spominu ostal zadnji stavek voditelja, gospoda Marcela Štefančiča, ki je zaključil nekako takole: "Večno ponavljana trditev, da je v Sloveniji stanovanj premalo, je torej le iluzija". Temu zaključku lahko samo pritrdim. Že od vzpostavitve trga nepremičnin v Sloveniji, t.j. nekako od leta 1996, se namreč vseskozi govori, da je stanovanj premalo, da mlade družine nimajo kam in da je potrebno nekaj storiti na ponudbeni strani. Ravno iz tistega časa pa se spomnim tudi ene redke izjeme. Bivši jeseniški župan, gospod Boris Bregant, je že takrat dejal, da je stanovanj na Jesenicah dovolj in da dodatno odpiranje prostora za namene s...

Zadnjič sem si na RTV Slovenija ogledal oddajo Omizje, ki je govorila o aktualnem dogajanju na slovenskem trgu nepremičnin. Ker se mi je ravno na dan predvajanja rodil prvi sin, sem ogled opravil nekaj dni kasneje na internetnih straneh naše javne radiotelevizije. Sedaj lahko rečem, da bi bilo vseeno, če tega ne bi storil, saj oddaja ni bila nič posebnega. Prej bi rekel, da je bila slaba. Že sama voditeljica ni imela kaj dosti pojma, nekaj podobnega pa bi lahko veljalo tudi za goste. Vsak je več ali manj samo okopaval svoj vrtiček, konkretnega pa povedal bolj malo. Voditeljica si je pred oddajo verjetno prebrala nekaj člankov na temo trga nepremičnin v zadnjem letu, kaj več pa ni storila. Poleg tega je precej zgrešila pri izbiri gostov. Povabila je dva »nepremičninarja«, gospoda Toša in gospoda Madona, ki sta seveda zaradi dobrobiti ali kar obstoja lastnih podjetij govorila o tem, da večjih pretresov ni pričakovati, da je res likvidnost nekoliko slabša, a nič zato. Oba, sploh pa gospod...

Trenutno najbolj vroča zgodba v svetu in tudi pri nas, poleg sestavljanja nove vlade seveda, je finančna kriza, ki je dodobra pretresla svetovne finančne trge. Med drugim tudi slovenskega, za katerega so marsikateri kvazi strokovnjaki dolgo govorili, da je imun na dogajanja v svetu. Sedaj pada večinoma vse in to po kar nekaj odstotkov na dan. Gre za paniko, za psihološki učinek, ki ni podprt s temeljnimi kazalci. V zadnjih dneh prodajajo tudi tisti, ki so bili vedno prepričani, da oni pa že ne bojo prodajali z izgubo. Storili so ravno to, podredili so se množici. Delnice podjetij so trenutno poceni in če človek nujno ne potrebuje denarja, potem je prodaja na teh nivojih sila nespametna poteza. Zgoraj opisana kriza se je začela na nepremičninskem trgu v ZDA. Ameriška družba, ki je že tako ali tako nagnjena k pretiranemu zadolževanju, se je v času poceni denarja in rastočih nepremičninskih trgov še bolj zadolževala in kupovala nepremičnine. Tudi iz špekulativnih namenov. Kupovali pa so t...

V sredini prejšnjega meseca sem prejel pričakovan odgovor Direkcije Republike Slovenije za ceste (DRSC) na mojo zahtevo po plačilu odškodnine zaradi poškodb v gozdu, ki so nastale zaradi gradnje in vzdrževanja ceste, ter zahtevo po odstranitvi kamenja in skal iz gozda (podrobnosti zahteve so navedene v prejšnji objavi). Odgovor so v imenu DRSC pripravili v podjetju DDC svetovanje in inženiring d.o.o., ki ga je z namenom izvedbe inženiringa v okviru slovenskega avtocestnega programa v začetku leta 1994 ustanovila Vlada Republike Slovenije. Tovrstno sodelovanje je torej pričakovano in upravičeno. DRSC v odgovoru navaja, naj jim sporočim lokacijo, kjer se nahajajo debla poškodovanih dreves, da si jih bo ogledal njihov izvedenec lesne stroke, prav tako pa si bo ogledal tudi rastišča poškodovanih dreves. Če se bo izkazalo, da so poškodbe res nastale zaradi vzdrževanje ceste, bo DRSC prevzel poškodovana debla dreves, meni pa povrnil stroške poseka. Opredelitve do zahteve po odstranitvi kamen...

Sem lastnik približno hektar velikega gozda tik ob regionalni cesti Bled - Pokljuka. Gre za precej nagnjen teren, tako da cesta na tem območju na eni strani poteka v vkopu, na drugi pa v nasipu. Sestava tal je skalnata, tako da se kdaj pa kdaj odkruši kakšen kamen in skotali po pobočju, pogosteje seveda po izgradnji ceste pred približno 35 leti. Stanje je prikazano na Sliki 1 . Slika 1: Kamenje v gozdu Pred približno mesecem dni sem prejel odločbo Zavoda za gozdove Republike Slovenije, Krajevne enota Pokljuka, o izvedbi sanitarne sečnje in preventivnih varstvenih del v gozdovih, na podlagi katere sem moral posekati in izdelati določeno število poškodovanih dreves. Primer poškodbe je prikazan na Sliki 2 . Ob ogledu terena skupaj z revirnim gozdarjem se je izkazalo, da so poškodbe večinoma nastale zaradi gradnje in vzdrževanja omenjene ceste. Pri vzdrževanju mislim predvsem na pluženje in odlaganje snega, ki na območju Pokljuke vsekakor ni zanemarljivo. Drevesa sem v 14 dneh (tako je zah...

Večino mojega delovnika v zadnjih dveh letih zaseda etažna lastnina. Sam pojem vam je sigurno poznan, kako do etažne lastnine pridemo, pa verjetno ne. Stvar je nekakšen mix geodetskih in pravnih postopkov, ki niso ravno enostavni. V osnovi etažno lastnino definira Stvarnopravni zakonik, in sicer kot lastnino posameznega dela stavbe ter solastnino skupnih delov. Eden z drugim sta neločljivo povezana, kar pomeni, da ne moremo odtujiti, obremeniti ali kako drugče razpolagati z vsakim posebej, pač pa le s celoto. Kot posamezni deli se štejejo stanovanja, poslovni prostori, garaže, ..., kot skupni deli pa skupni prostori, skupni gradbeni elementi, skupne inštalacije in seveda samo zemljišče pod stavbo. Zemljišča ob stavbi (gradbena parcela, funkcionalno zemljišče) so še vedno precej vroča in nedorečena tema, zato bom temu posvetil enega izmed prihodnjih zapisov. Etažna lastnina še vedno ni urejena v veliko stavbah. Po podatkih Vrhovnega sodišča Republike Slovenije naj bi bilo na območju cel...

Končno sem se tudi sam odločil pisati blog. Verjetno prepozno, a dobri komentarji bodo vedno zanimivi. Moj blog bo namenjen vsem tistim, ki jih zanimajo nepremičnine in ekologija, večinoma v povezavi. Sam sem se v študentskih letih večinoma zanimal za zadnje (npr. dokončna sanacija Blejskega jezera), ob zaposlitvi pa zašel v nepremičninske vode. Ker sta področji še kako povezani, še bolj pa bosta v prihodnje, se je pokazala lepa priložnost, da jih združim pri svojem delu. Kako to dejansko izgleda, pa bom objavljal tu. Prva objava sledi kmalu. Za začetek prihajajo bolj nepremičninsko obarvane teme.