Etažna lastnina

Večino mojega delovnika v zadnjih dveh letih zaseda etažna lastnina. Sam pojem vam je sigurno poznan, kako do etažne lastnine pridemo, pa verjetno ne. Stvar je nekakšen mix geodetskih in pravnih postopkov, ki niso ravno enostavni. V osnovi etažno lastnino definira Stvarnopravni zakonik, in sicer kot lastnino posameznega dela stavbe ter solastnino skupnih delov. Eden z drugim sta neločljivo povezana, kar pomeni, da ne moremo odtujiti, obremeniti ali kako drugče razpolagati z vsakim posebej, pač pa le s celoto. Kot posamezni deli se štejejo stanovanja, poslovni prostori, garaže, ..., kot skupni deli pa skupni prostori, skupni gradbeni elementi, skupne inštalacije in seveda samo zemljišče pod stavbo. Zemljišča ob stavbi (gradbena parcela, funkcionalno zemljišče) so še vedno precej vroča in nedorečena tema, zato bom temu posvetil enega izmed prihodnjih zapisov.

Etažna lastnina še vedno ni urejena v veliko stavbah. Po podatkih Vrhovnega sodišča Republike Slovenije naj bi bilo na območju celotne Slovenije še vedno neurejenih okrog 400.000 stanovanj. A temu podatku ne gre povsem verjeti, saj je Geodetska uprava Republike Slovenije ob lanskem popisu nepremičnin naštela skupno 245.000 stanovanj. Po moji oceni je npr. v Ljubljani približno 40.000 stanovanj, ki nimajo urejene etažne lastnine. Drugje po državi je slika nekoliko boljša, v nobenem primeru pa ne pridemo do številke 400.000.

Zanemarjanje ureditve etažne lastnine gre pripisati bivšemu družbenemu sistemu, ki sami lastninski pravici, sploh v mestih in naseljih mestnega značaja, ni pripisoval pomembne vloge. S prehodom na zasebno lastnino so se stvari kaj hitro spremenile, ljudje pa spoznali pomembnost urejenih nepremičninskih evidenc. Delno nas je na to opozarjala Evropa, še bolj pa sam trg nepremičnin ter banke, ki ne odobravajo hipotekarnih posojil z zastavno pravico na neurejenih nepremičninah.

Zakonodaja, ki je omogočila ureditev etažne lastnine kot je poznamo danes, se je formirala v letih 2003 - 2005, začenši s sprejetjem prej omenjenega Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Sledilo je sprejetje Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavb (ZPPLPS), bolj znan kot interventni zakon, ki je omogočil vpis nekakšne neprave etažne lastnine za posamezna stanovanja in ne stavbe kot celote. Posledično je prišlo do primerov, ko so v zemljiško knjigo vpisana le nekatera stanovanja v stavbi, prav tako pa so nevpisani ostali skupni deli. K sreči je omenjeni zakon prenehal veljati v novembru 2004 (tudi tej temi bom posvetil enega izmed prihodnjih zapisov). Za etažno lastnino sta pomembna še Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) in Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN), skupaj s pripadajočimi podzakonskimi akti. Sednji je bil sprejet šele leta 2006, pred tem pa je bil v uporabi njegov predhodnik, Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (ZENDMPE).

Podrobnosti kako etažna lastnina nastane, sledijo v prihodnji objavi.

Komentarji

Priljubljene objave iz tega spletnega dnevnika

Kje in kako lahko urejamo podatke o nepremičninah?

Kako zamenjati upravnika stavbe?

Nakup nepremičnine na javni dražbi