Nevarne hipoteke slovenskih bank
Finančna kriza, ki smo ji trenutno priča, se je začela v Združenih državah Amerike, z razkritjem naložb v slabo zavarovana hipotekarna posojila. Ker je bilo o tem že precej napisanega, ne bom še sam moril s kakšno dodatno razlago. Bi pa v nadaljevanju rad opozoril na nevarnost, ki preti tudi na naše banke. Res, da ni tako velika, kot tista čez lužo, a tako imuni na vse skupaj, kot nam skuša predstaviti večina akterjev na našem bančnem trgu, le nismo.
Da bo stvar razumljiva, se moramo podati nekoliko nazaj. Na začetku našega hipotekarnega bančništva je nekako veljalo, da naj v osnovi višina posojila ne presega 60% vrednosti zastavljene nepremičnine. Ker pa so ljudje iznajdljivi in inovativni, tudi če ne vedno v lastno korist, se je marsikdo odpravil čez mejo, po posojilo v sosednjo Avstrijo. Sploh radi so to počeli prebivalci obmejnih krajev (zgornja Štajerska, Prekmurje, Gornjesavska dolina). Zaradi drugačnega načina izračunavanja obresti pri sosedih je bil posledično marsikdo razočaran že ob plačilu prvega obroka. Kmalu za tem so tuje banke, v prvi vrsti zopet avstrijske, prišle na naš trg in nam prihranile nepotrebne poti v Gradec ali Celovec. V želji po hitri osvojitvi čim večjega tržnega deleža so te »nove« banke v določenih primerih odobravale posojila v višini tudi do 80% vrednosti zastavljene nepremičnine. Konkurenca pač dela svoje, zato so se novim tržnim razmeram naše banke hitro prilagodile.
Kljub vsem navedenim »ugodnostim«, pa so bili ljudje še naprej iznajdljivi in še bolj inovativni. Vemo, da je prodaja stanovanja ali hiše prosta davka na dobiček od kapitala, če je imel prodajalec v najej zadnja tri leta prijavljen naslov stalnega prebivališča. Tako je zavezan samo k plačilu 2% davka na promet nepremičnin. Iznajdljivi kupec mu je zato predlagal, da v pogodbo napišeta kakšnih 20% višjo ceno od dogovorjene, razliko za več plačani davek pa mu bo pokril on. Ker je interes prodajalca čimprejšnja prodaja, se je slednji s predlogom strinjal. Na ta način je kupec pridobil hipotekarno posojilo skoraj v višini celotne vrednosti kupljene nepremičnine, s katero je tudi zavaroval posojilo. Tisti najbolj iznajdljivi so šli še dlje in pogodbeno ceno prilagodili tako, da jim je poleg nakupa nepremičnine ostalo še za poplačilo kakšnega starega posojila, ponavadi za avto. Takih primerov sem v praksi videl kar nekaj. Najraje so to počeli ljudje iz tistega, nekoliko podpovprečnega družbenega sloja (po ameriško bi jim rekli subprime stranke), ter si na ta način krepili svoj ego, saj sta lastno stanovanje in dober avto v Sloveniji še vedno višek družbenega statusa.
Ker bančni referenti o nepremičninskem trgu ponavadi nimajo pojma, njihovi pravniki tako ali tako preverjajo samo, če je v zemljiškoknjižnem dovolilu vejica na pravem mestu, kreditni odbori pa tudi niso vedno pozorni na vse, so banke na koncu taka posojila odobravale. Cene nepremičnin so itak samo rasle, zato je bila pretirana študija nepremičninskega trga nepotrebno tratenje časa. Med drugim, zelo podobno so počeli bančni kolegi v ZDA. Da bi banke zahtevale cenitev, že dolgo ni bila več praksa. Po eni strani jim moram tu pritrditi, saj je cenitev ponavadi odvisna od naročnika (cenilec pač upošteva željo stranke). Ali je to moralno ali ne, seveda nima smisla razpravljati, je pa jasno, da je omenjeno skoraj nemogoče preprečiti, kljub vsem tistim izjavam na drugi strani običajne cenitve.
Da smo tudi pri nas že priča padcu cen nepremičnin, najhuje pa nas še čaka, verjetno ni potrebno posebej poudarjati. Kmalu bo torej prišlo do situacije, ko bodo banke od posojilojemalcev zahtevale dodatna zavarovanja. In ker bodo ljudje še vedno iznajdljivi, jim bo kaj hitro jasno, da odplačevanje takih posojil ni več najbolj smotrno. Bankam ne bo ostalo drugega, kot da začnejo z izvršbami, a kaj ko bodo na dražbah iztržile precej manj, kot znaša znesek posojenega denarja. Vse to v prvi vrsti zaradi lastne nespametnosti. Iznajdljivi ljudje pa bodo prek prijateljev »svoje« nepremičnine na dražbah pokupili nazaj, seveda po znatno nižjih cenah.
Dokler bo takih primerov le peščica, večjih problemov ne bo. A kaj, če se vse skupaj pojavi v večjem številu? So naše banke na to pripravljene? Ali se bo tudi pri nas zgodila zgodba, podobna ameriški? Zaradi navedenega me upravičeno skrbi, da bomo po koncu krize z ameriškimi hipotekarnimi posojili Slovenci v nekaj podobnega šele zabredli.
Da bo stvar razumljiva, se moramo podati nekoliko nazaj. Na začetku našega hipotekarnega bančništva je nekako veljalo, da naj v osnovi višina posojila ne presega 60% vrednosti zastavljene nepremičnine. Ker pa so ljudje iznajdljivi in inovativni, tudi če ne vedno v lastno korist, se je marsikdo odpravil čez mejo, po posojilo v sosednjo Avstrijo. Sploh radi so to počeli prebivalci obmejnih krajev (zgornja Štajerska, Prekmurje, Gornjesavska dolina). Zaradi drugačnega načina izračunavanja obresti pri sosedih je bil posledično marsikdo razočaran že ob plačilu prvega obroka. Kmalu za tem so tuje banke, v prvi vrsti zopet avstrijske, prišle na naš trg in nam prihranile nepotrebne poti v Gradec ali Celovec. V želji po hitri osvojitvi čim večjega tržnega deleža so te »nove« banke v določenih primerih odobravale posojila v višini tudi do 80% vrednosti zastavljene nepremičnine. Konkurenca pač dela svoje, zato so se novim tržnim razmeram naše banke hitro prilagodile.
Kljub vsem navedenim »ugodnostim«, pa so bili ljudje še naprej iznajdljivi in še bolj inovativni. Vemo, da je prodaja stanovanja ali hiše prosta davka na dobiček od kapitala, če je imel prodajalec v najej zadnja tri leta prijavljen naslov stalnega prebivališča. Tako je zavezan samo k plačilu 2% davka na promet nepremičnin. Iznajdljivi kupec mu je zato predlagal, da v pogodbo napišeta kakšnih 20% višjo ceno od dogovorjene, razliko za več plačani davek pa mu bo pokril on. Ker je interes prodajalca čimprejšnja prodaja, se je slednji s predlogom strinjal. Na ta način je kupec pridobil hipotekarno posojilo skoraj v višini celotne vrednosti kupljene nepremičnine, s katero je tudi zavaroval posojilo. Tisti najbolj iznajdljivi so šli še dlje in pogodbeno ceno prilagodili tako, da jim je poleg nakupa nepremičnine ostalo še za poplačilo kakšnega starega posojila, ponavadi za avto. Takih primerov sem v praksi videl kar nekaj. Najraje so to počeli ljudje iz tistega, nekoliko podpovprečnega družbenega sloja (po ameriško bi jim rekli subprime stranke), ter si na ta način krepili svoj ego, saj sta lastno stanovanje in dober avto v Sloveniji še vedno višek družbenega statusa.
Ker bančni referenti o nepremičninskem trgu ponavadi nimajo pojma, njihovi pravniki tako ali tako preverjajo samo, če je v zemljiškoknjižnem dovolilu vejica na pravem mestu, kreditni odbori pa tudi niso vedno pozorni na vse, so banke na koncu taka posojila odobravale. Cene nepremičnin so itak samo rasle, zato je bila pretirana študija nepremičninskega trga nepotrebno tratenje časa. Med drugim, zelo podobno so počeli bančni kolegi v ZDA. Da bi banke zahtevale cenitev, že dolgo ni bila več praksa. Po eni strani jim moram tu pritrditi, saj je cenitev ponavadi odvisna od naročnika (cenilec pač upošteva željo stranke). Ali je to moralno ali ne, seveda nima smisla razpravljati, je pa jasno, da je omenjeno skoraj nemogoče preprečiti, kljub vsem tistim izjavam na drugi strani običajne cenitve.
Da smo tudi pri nas že priča padcu cen nepremičnin, najhuje pa nas še čaka, verjetno ni potrebno posebej poudarjati. Kmalu bo torej prišlo do situacije, ko bodo banke od posojilojemalcev zahtevale dodatna zavarovanja. In ker bodo ljudje še vedno iznajdljivi, jim bo kaj hitro jasno, da odplačevanje takih posojil ni več najbolj smotrno. Bankam ne bo ostalo drugega, kot da začnejo z izvršbami, a kaj ko bodo na dražbah iztržile precej manj, kot znaša znesek posojenega denarja. Vse to v prvi vrsti zaradi lastne nespametnosti. Iznajdljivi ljudje pa bodo prek prijateljev »svoje« nepremičnine na dražbah pokupili nazaj, seveda po znatno nižjih cenah.
Dokler bo takih primerov le peščica, večjih problemov ne bo. A kaj, če se vse skupaj pojavi v večjem številu? So naše banke na to pripravljene? Ali se bo tudi pri nas zgodila zgodba, podobna ameriški? Zaradi navedenega me upravičeno skrbi, da bomo po koncu krize z ameriškimi hipotekarnimi posojili Slovenci v nekaj podobnega šele zabredli.
Pojasnilo: Namen te objave ni obsodba avstrijskih bank, da so krive za nastalo situacijo, pač pa gre le za predstavitev nevarnosti, ki preti slovenskemu bančnemu trgu.
P.S.: Postranska škoda pretiravanja s pogodbenimi cenami je tudi ta, da so referenti na davčnih upravah ob predloženih realnih cenah hitro posumili, da nekdo hoče prihraniti pri davku. Zlasti na manjših davčnih izpostavah se je to rado dogajalo.
P.S.: Postranska škoda pretiravanja s pogodbenimi cenami je tudi ta, da so referenti na davčnih upravah ob predloženih realnih cenah hitro posumili, da nekdo hoče prihraniti pri davku. Zlasti na manjših davčnih izpostavah se je to rado dogajalo.
Komentarji