Finančna kriza in nepremičninski trg pri nas
Trenutno najbolj vroča zgodba v svetu in tudi pri nas, poleg sestavljanja nove vlade seveda, je finančna kriza, ki je dodobra pretresla svetovne finančne trge. Med drugim tudi slovenskega, za katerega so marsikateri kvazi strokovnjaki dolgo govorili, da je imun na dogajanja v svetu. Sedaj pada večinoma vse in to po kar nekaj odstotkov na dan. Gre za paniko, za psihološki učinek, ki ni podprt s temeljnimi kazalci. V zadnjih dneh prodajajo tudi tisti, ki so bili vedno prepričani, da oni pa že ne bojo prodajali z izgubo. Storili so ravno to, podredili so se množici. Delnice podjetij so trenutno poceni in če človek nujno ne potrebuje denarja, potem je prodaja na teh nivojih sila nespametna poteza.
Zgoraj opisana kriza se je začela na nepremičninskem trgu v ZDA. Ameriška družba, ki je že tako ali tako nagnjena k pretiranemu zadolževanju, se je v času poceni denarja in rastočih nepremičninskih trgov še bolj zadolževala in kupovala nepremičnine. Tudi iz špekulativnih namenov. Kupovali pa so tudi tisti, katerih finančno stanje še zdaleč ni omogočalo nakupa nepremičnine (subprime stranke). Posojila so se odobravala preko posrednikov, ki nase niso prevzeli nikakršnega tveganja, prav tako ga niso prevzemale banke. Le te so posojila zapakirale v pakete, učeno rečeno hipotekarne obveznice, in jih prodale na trgu. In če ne nosiš tveganja, potem si pri odobravanju posojila manj pozoren ter naprimer kaj hitro spregledaš kakšno pretirano optimistično cenitev. Poleg tega odobriš posojilo do nerazumno visoke vrednosti nepremičnine, npr. tudi do 120% (tistih 20% je bilo namenjenih za opremo stanovanja), ob tem pa špekuliraš na rast vrednosti nepremičnine v prihodnje. Hipotekarne obveznice so veljale za varne naložbe, zato so jih večinoma kupovali veliki vlagatelji (banke, zavarovalnice, skladi). Napihnjene cene nepremičnin so začele padati, vrednost posojil je presegla vrednost nepremičnin, posojilojemalci pa zaradi višjih obrokov (posledica višjih obresti) posojil niso mogli več odplačevati. Oziroma jih preprosto niso hoteli, saj plačevati za nič ni najbolj pametno. Bolje, da ti nepremičnino zaplenijo, znebiš se posojila ter si zaradi rastoče ponudbe brez problema kupiš novo, za manjšo ceno. Za to seveda rabiš denar ali pa novo posojilo, a še vedno manj kot prej.
Vedno bolj je postajalo jasno, da te varne hipotekarne obveznice sploh niso to, ampak le neki napol preverjeni papirji, katerih realna vrednost je precej manjša od tržne in še manjša se. Zaradi padca zaupanja in strahu je seveda sledilo sesutje, ki ga gledamo danes. Najprej pri potrošnikih in bankah, posledično v celotnem gospodarstvu.
Se kaj podobnega lahko zgodi na našem nepremičninskem trgu? Na borznem se recimo je. Sistem hipotekarnega bančništva pri nas stoji na povsem drugačnih osnovah kot tisti v ZDA in tudi tisti v razvitih državah Evrope. Na precej bolj trdnih. Temelj posojil so depoziti fizičnih in pravnih oseb ter medbančna posojila. Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici, ki bi tudi pri nas nekoliko »liberaliziral« posojilni sistem, je že dobro leto mrtva črka na papirju in se ne uporablja. S tega vidika smo torej dokaj varni. Nekoliko drugačno sliko kaže samo stanje na nepremičninskem trgu. Povpraševanja skoraj ni več, ponudbe pa kolikor hočeš. Upad poslov z nepremičninami je očiten, kar je ugotovila tudi Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) v svojem polletnem poročilu o nepremičninskem trgu v letu 2008. Dodatno se skoraj na vsakem vogalu nekaj gradi, zato se nam za ponudbo ni bati. Logično bi torej bilo, da bodo cene nepremičnin v prihodnje padle. GURS v zgoraj navedenem poročilu sicer ugotavlja ravno obratno (cene naj bi se dvignile za 10%), a vseeno je po mojem mnenju samo vprašanje časa, kdaj bo sledil padec. Ne pričakujem kakšnih pokov balona, vsekakor pa bodo cene šle konkretno navzdol, sploh starih nepremičnin na ne atraktivnih lokacijah, ki so že zdavnaj amortizirane, trenutna slika pa kaže, da so le kakšnih 10% cenejše od novih. Prav tako bodo morali investitorji nekoliko prirezati cene svojih novogradenj, če bodo že hoteli kaj prodati. V nasprotnem primeru jih bodo na to spomnile banke, ki so jim odobrile posojila. Vprašanje seveda je, do kam znižati, saj se kmalu pojavi problem stroškovne cene (npr. strošek izgradnje m2 garsonjere je med 800 – 900 EUR, brez zemljišča, projektov in prispevkov). Vsekakor pa tistim, ki nameravajo kupiti nepremičnino in z nakupom lahko še nekaj časa počakajo (npr. imajo možnost najema), svetujem, da slednje tudi storijo. Čez nekaj časa jo bodo lahko kupili ceneje. Če jim drugega kot nakup ne ostane in imajo tudi denar, nepremičnino pa kupujejo za rešitev svojega bivalnega problema, potem pa je tako ali tako vseeno, če bo tržna vrednost kupljene nepremičnine nekoliko padla. Itak jo bodo uporabljali zase in ne za kapitaliziranje svojih sredstev.
Razmislite tudi o možnosti nakupa nepremičnine na kakšni dražbi. V prihodnje jih bo sigurno več, saj se posojila tudi pri nas dražijo.
Zgoraj opisana kriza se je začela na nepremičninskem trgu v ZDA. Ameriška družba, ki je že tako ali tako nagnjena k pretiranemu zadolževanju, se je v času poceni denarja in rastočih nepremičninskih trgov še bolj zadolževala in kupovala nepremičnine. Tudi iz špekulativnih namenov. Kupovali pa so tudi tisti, katerih finančno stanje še zdaleč ni omogočalo nakupa nepremičnine (subprime stranke). Posojila so se odobravala preko posrednikov, ki nase niso prevzeli nikakršnega tveganja, prav tako ga niso prevzemale banke. Le te so posojila zapakirale v pakete, učeno rečeno hipotekarne obveznice, in jih prodale na trgu. In če ne nosiš tveganja, potem si pri odobravanju posojila manj pozoren ter naprimer kaj hitro spregledaš kakšno pretirano optimistično cenitev. Poleg tega odobriš posojilo do nerazumno visoke vrednosti nepremičnine, npr. tudi do 120% (tistih 20% je bilo namenjenih za opremo stanovanja), ob tem pa špekuliraš na rast vrednosti nepremičnine v prihodnje. Hipotekarne obveznice so veljale za varne naložbe, zato so jih večinoma kupovali veliki vlagatelji (banke, zavarovalnice, skladi). Napihnjene cene nepremičnin so začele padati, vrednost posojil je presegla vrednost nepremičnin, posojilojemalci pa zaradi višjih obrokov (posledica višjih obresti) posojil niso mogli več odplačevati. Oziroma jih preprosto niso hoteli, saj plačevati za nič ni najbolj pametno. Bolje, da ti nepremičnino zaplenijo, znebiš se posojila ter si zaradi rastoče ponudbe brez problema kupiš novo, za manjšo ceno. Za to seveda rabiš denar ali pa novo posojilo, a še vedno manj kot prej.
Vedno bolj je postajalo jasno, da te varne hipotekarne obveznice sploh niso to, ampak le neki napol preverjeni papirji, katerih realna vrednost je precej manjša od tržne in še manjša se. Zaradi padca zaupanja in strahu je seveda sledilo sesutje, ki ga gledamo danes. Najprej pri potrošnikih in bankah, posledično v celotnem gospodarstvu.
Se kaj podobnega lahko zgodi na našem nepremičninskem trgu? Na borznem se recimo je. Sistem hipotekarnega bančništva pri nas stoji na povsem drugačnih osnovah kot tisti v ZDA in tudi tisti v razvitih državah Evrope. Na precej bolj trdnih. Temelj posojil so depoziti fizičnih in pravnih oseb ter medbančna posojila. Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici, ki bi tudi pri nas nekoliko »liberaliziral« posojilni sistem, je že dobro leto mrtva črka na papirju in se ne uporablja. S tega vidika smo torej dokaj varni. Nekoliko drugačno sliko kaže samo stanje na nepremičninskem trgu. Povpraševanja skoraj ni več, ponudbe pa kolikor hočeš. Upad poslov z nepremičninami je očiten, kar je ugotovila tudi Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) v svojem polletnem poročilu o nepremičninskem trgu v letu 2008. Dodatno se skoraj na vsakem vogalu nekaj gradi, zato se nam za ponudbo ni bati. Logično bi torej bilo, da bodo cene nepremičnin v prihodnje padle. GURS v zgoraj navedenem poročilu sicer ugotavlja ravno obratno (cene naj bi se dvignile za 10%), a vseeno je po mojem mnenju samo vprašanje časa, kdaj bo sledil padec. Ne pričakujem kakšnih pokov balona, vsekakor pa bodo cene šle konkretno navzdol, sploh starih nepremičnin na ne atraktivnih lokacijah, ki so že zdavnaj amortizirane, trenutna slika pa kaže, da so le kakšnih 10% cenejše od novih. Prav tako bodo morali investitorji nekoliko prirezati cene svojih novogradenj, če bodo že hoteli kaj prodati. V nasprotnem primeru jih bodo na to spomnile banke, ki so jim odobrile posojila. Vprašanje seveda je, do kam znižati, saj se kmalu pojavi problem stroškovne cene (npr. strošek izgradnje m2 garsonjere je med 800 – 900 EUR, brez zemljišča, projektov in prispevkov). Vsekakor pa tistim, ki nameravajo kupiti nepremičnino in z nakupom lahko še nekaj časa počakajo (npr. imajo možnost najema), svetujem, da slednje tudi storijo. Čez nekaj časa jo bodo lahko kupili ceneje. Če jim drugega kot nakup ne ostane in imajo tudi denar, nepremičnino pa kupujejo za rešitev svojega bivalnega problema, potem pa je tako ali tako vseeno, če bo tržna vrednost kupljene nepremičnine nekoliko padla. Itak jo bodo uporabljali zase in ne za kapitaliziranje svojih sredstev.
Razmislite tudi o možnosti nakupa nepremičnine na kakšni dražbi. V prihodnje jih bo sigurno več, saj se posojila tudi pri nas dražijo.
In še to. Kriza bo koristna tudi za trg nepremičninskega posredovanja in gradnje za trg. To, da vsak drugi »poslovnež« popoldne nekaj zida in se ukvarja s posredovanjem, ni ravno najbolje. Nepremičninskih agencij je absolutno preveč, kvaliteta storitve nekoliko vprašljiva, vsekakor pa ugled branže slab. V prihodnje bo tako čas za agencije s pravo ponudbo, dobro storitvijo in primernimi strokovnjaki (gradbeniki, cenilci, pravniki). Vsi popoldanski »veseljaki« pa se bodo lahko vrnili nazaj ob točilne pulte.
Komentarji