SURS: Nepremičnine se še vedno dražijo

Statistični urad Republike Slovenije (SURS) je v svoji zadnji analizi gibanja cen rabljenih nepremičnin ugotovil, da so se stanovanja v prvih treh četrtletjih letošnjega leta v primerjavi z lanskim podražila povprečno za 4,1% (v Ljubljani za 0,6%, zunaj Ljubljane pa za 6,1%), medtem ko gibanja cen družinskih hiš zaradi premajhnega števila transakcij sploh ni bilo možno oceniti. SURS v obrazložitvi analize navaja, da so bile v preteklih letih medletne stopnje rasti bistveno večje, saj so se gibale v razponu od 15,6 do 22,6%. Na tako visoko rast v preteklosti naj bi poleg drugih dejavnikov posredno vplivala tudi negotovost glede podaljšanja znižane davčne stopnje za stanovanjsko novogradnjo. Ker je Evropska komisija uporabo znižane davčne stopnje podaljšala do leta 2010, je sledilo mirovanje cen v letošnjem letu. Za konec SURS še navaja, da je bilo v prvih treh četrtletjih letošnjega leta prodanih 33% manj stanovanj kot v primerljivem obdobju v predhodnih štirih letih.

Za tiskano izdajo Financ, ki so izšle 23.12.2008, sem na vprašanje: »Kako komentirate rast vrednosti indeksa cen stanovanj v Sloveniji na najvišjo vrednost doslej?«, podal sledečo izjavo: »Podrobnejša analiza Sursovega poročila pokaže, da je v vseh treh četrtletjih lepo razviden trend umirjanja cen, v Ljubljani celo manjši padec. Vsekakor smo v tem obdobju doživeli vrh. Pomemben je tudi podatek o 33-odstotnem zmanjšanju števila transakcij s stanovanji in skoraj ustavljeno trgovanje z družinskimi hišami. Vse to napoveduje obrat in padec cen v prihodnje. To bo verjetno zaznati že v poročilu za zadnje četrtletje.«

Za omenjeno podrobnejšo analizo je dovolj že, če iz podatkov, ki jih je objavil SURS, narišemo graf vrednosti indeksa po posameznih četrtletjih.


Iz zgornje slike je lepo razvidna izrazita ras cen v letih 2003 – 2007 (sploh »podivjana« je od sredine leta 2005 naprej) ter popolna umiritev v letošnjem letu. Večji je tudi razkorak med Ljubljano in ostalimi kraji, kar kaže, da so v Ljubljani, kot najbolj likvidnem trgu pri nas, že vidni prvi znaki padanja cen, vse skupaj pa se bo kmalu preselilo tudi na ostala območja. Če k navedenemu prištejemo še izrazit upad prometa, potem je jasno, da smo pred obratom. Vsaj izkušnje iz borznih trgov nam govorijo tako.

V analizi SURS-a se sprašujem le, od kje zaključek, da je nejasnost glede davčne stopnje za novogradnjo pomembno vplivala na močno rast v preteklosti. In to naj bi se iz četrtletnih podatkov zelo dobro videlo. Na kakšen način je to možno razbrati, mi ni jasno. In verjetno bi nejasnost glede obdavčitve najprej vplivala na cene novogradenj (le te so podvržene sistemu DDV), šele posledično tudi na stara stanovanja.

V zadnjem času se je spremenilo tudi to, da so se s padcem cen sprijaznili sami »nepremičninarji«. Res, da napovedujejo znižanje samo za nekaj odstotkov, a korak naprej se je vendarle zgodil. Na žalost za tako stanje na trgu večinoma krivijo medije, češ da so ustvarili izrazito negativno klimo in s tem prepričali morebitne kupce, naj z nakupom še malo počakajo. Na svoje nerazumno navijanje cen v preteklosti, ugodna bančna posojila, prihajajočo recesijo in vedno večjo brezposelnost so očitno pozabili. Gospod Frano Toš iz nepremičninske agencije Interdom je v eni izmed svojih izjav šel tako daleč, da je izključil povezanost finančne krize z našim nepremičninskim trgom (povezava do članka). To, da se vse skupaj dogaja sočasno, je zgolj naključje, je še dodal. Če v njegovi nepremičninski agenciji delajo »strokovnjaki«, ki za takimi izjavami stojijo, potem vsem bodočim kupcem in prodajalcem svetujem, naj se je izogibajo v velikem loku.

Za konec še opomba. SURS-ovi podatki nam prikazujejo stanje za kakšno četrtletje nazaj, za trenutno stanje na trgu je najbolje preveriti analize oglaševanih cen, ki jih pripravlja portal Slonep oziroma se pozanimati pri nekom, ki je na trgu dnevno prisoten. Analize Statističnega urada RS in Geodetske uprave RS nam predvidevanja kasneje le potrdijo ali ovržejo. Sem pa že v eni izmed prejšnjih objav zapisal: »Statistika je kot bikini …«

Komentarji

Priljubljene objave iz tega spletnega dnevnika

Kje in kako lahko urejamo podatke o nepremičninah?

Kako zamenjati upravnika stavbe?

Nakup nepremičnine na javni dražbi