So zemljiškoknjižni referenti tudi cenilci nepremičnin?

Eno izmed zadnjih »daril« prejšnje vlade, ali bolje njenega ministra prof. dr. Lovra Šturma, je tudi Zakon o sodnih taksah (ZST-1), ki je bil objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije št. 37/2008, veljati pa je začel s 1. oktobrom lanskega leta. Zakon ureja področje sodnih taks v celoti (pravdni, nepravdni, stečajni, izvršilni, zemljiškoknjižni, ... postopki), v nadaljevanju pa se bomo posvetili le delu, ki ureja zemljiškoknjižne postopke, in ga primerjali s starim Zakonom o sodnih taksah (ZST). Razlik v škodo predlagateljev postopkov je namreč kar nekaj. Po zatrjevanju nekaterih meni znanih odvetnikov naj bi bilo podobno tudi z ostalimi področji. Takse namreč niso več navzgor omejene, kar pomeni, da v primeru spornih predmetov višje vrednosti lahko dosežejo kar zavidljive vrednosti.

Posvetimo se zemljiškoknjižnim postopkom. Prva razlika napram staremu zakonu je ta, da so takse navedene v nominalnih zneskih in ne več v točkah, kar res precej poenostavi preračunavanje in zamudno iskanje aktualne vrednosti točke. Skladno z idejo o zmanjševanju administrativnih ovir je ZST-1 odpravil sodne koleke in uvedel neposredno plačevanje z denarjem, bančnimi karticami, preko elektronske banke in podobno. Prav tako sodišču ni potrebno več pošiljati potrdil o plačilu, saj mora morebitne neplačnike sodišče preverjati samo in jih z namenom izterjave posredovati Davčni upravi Republike Slovenije. Pozitivna novost je tudi ta, da je odpravljen dvofazni postopek plačevanja taks. Po ZST je bilo namreč potrebno ob vložitvi zemljiškoknjižnega predloga plačati najprej takso za predlog v vrednosti 100 točk (nazadnje je to pomenilo 8,21 EUR) ter po zaključku postopka še takso z vknjižbo želene stvarne pravice. Toliko o poenostavitvah. Sedaj pa na slabosti.

Stari zakon je takso za vknjižbo ali predznambo lastninske pravice določal v višini 0,5% od vrednosti nepremičnine, vendar ne več kot 1000 točk (nazadnje 82,10 EUR). Če k temu prištejemo še prej omenjeno takso za zemljiškoknjižni predlog, potem vidimo, da smo za vknjižbo lastninske pravice skupno lahko plačali največ 90,31 EUR takse. Večina je plačevala tak znesek, saj skoraj vsaka nepremičnina presega vrednost 16.420 EUR (16.420 x 0,5% = 82,1). Kaj pa pravi novi zakon? Podobno je višina takse odvisna od vrednosti, le da zgornje meje ni več. Primerjava med novim in starim zakonom je lepo razvidna in spodnjega grafa (zaradi velikega razpona je na x-osi uporabljeno logaritemsko merilo).

Povezava do grafa.

Ob predpostavki, da bo kljub pričakovanim padcem cen v prihodnje večina nepremičnin še vedno vrednih več kot 35.000 EUR, vidimo, da nam je novi zakon prinesel kar lepe podražitve. Sploh za tiste, ki boste vknjiževali lastninsko pravico na nepremičninah višjih vrednosti. Zakaj zopet progresivna lestvica mi ni jasno, vem pa, da za vknjižbo lastninske pravice sodišče porabi približno enako časa, pa naj si bo nepremičnina vredna tisoč ali milijon evrov. Poraba časa je veliko bolj odvisna od števila listin, ki jih posamezni predlagatelj predloži.

Če gremo še naprej. Stari zakon je v 12. členu določal, da se taksa ne plača za prvi predlog za vknjižbo in za prvo vknjižbo lastninske pravice na zgradbi ali posameznem delu zgradbe. Določilo je bilo zelo uporabno pri novogradnjah in pri urejanju etažne lastnine v obstoječih stavbah (stavb z neurejeno etažno lastnino je v Sloveniji še vedno precej). Novi zakon tega odpustka ne pozna več. A tu pride tudi do prvih težav. Poglejmo primer stavbe, kjer je bila večina stanovanj prodanih po takratnem Stanovanjskem zakonu, bolj poznanem kot jazbinškov zakon. Z ureditvijo etažne lastnine dobijo lastniki posameznih stanovanj po mnogih letih končno možnost, da v zemljiško knjigo vpišejo lastninsko pravico na svoje ime. Pri obračunu sodne takse pa se pojavi težava, saj trenutna vrednost nepremičnine ni nikjer določena. V praksi tako zemljiškoknjižni referenti vrednost določijo kar po občutku, kljub temu, da o samem stanju nepremičnine, ki še kako vpliva na njeno vrednost, nimajo pojma. Videl sem že primere, ko je višina takse za približno enaka stanovanja v istem kraju (velikost cca 55 m2) varirala od 43 do 132 EUR. In če na zadevo pogledamo še iz povsem pravnega vidika, potem se gre vprašati slednje. 28. člen ZST-1 pravi: »V zemljiškoknjižnem postopku se vrednost predmeta za vknjižbo ali predznambo lastninske pravice določi po vrednosti nepremičnine, ki je predmet vpisa.« A kaj naj bi vrednost bila, zakon ne definira nikjer. Torej, juhuhu za tistega, ki se ima željo na vse skupaj pritožit.

V spodnji tabeli sledi še primerjava zneskov za ostale vrste taks, ki se prav veliko niso spremenili.

Povezava do tabele.

Novi minister, g. Aleš Zalar, je za sobotni Žurnal dejal: »Problemov je veliko in veliko jih izvira iz časov prejšnje vlade, povzročila jih je prejšnja pravosodna politika.« Upam, da je imel v mislih tudi novi Zakon o sodnih taksah, ki bi ga vsaj v določenih delih veljalo nekoliko novelirati. Vsekakor pa je zemljiškoknjižne referente potrebno razbremeniti nalog ocenjevanja vrednosti nepremičnin, saj je končni rezultat za posamezne stranke lahko sila nepravičen.

Komentarji

Priljubljene objave iz tega spletnega dnevnika

Kje in kako lahko urejamo podatke o nepremičninah?

Kako zamenjati upravnika stavbe?

Nakup nepremičnine na javni dražbi