Kako zamenjati upravnika stavbe?

Upravljanje večstanovanjskih in poslovnih stavb je dokaj zapleten in izrazito multidisciplinaren posel, ki zahteva sodelovanje več strok, kot so gradbeništvo, strojništvo, ekonomija in pravo. V zadnjih letih se s stalnimi spremembami zakonodaje količina zahtevnega dela dodatno povečuje (delitev stroškov za ogrevanje po dejanski porabi, energetska učinkovitost, oddajanje skupnih prostorov v najem, ipd.), zato marsikateri upravnik več ne zmore opraviti vsega. Med njimi prednjačijo manjši upravniki, ki nimajo zadosti strokovnega kadra, v veliki večini pa tudi slabo informacijsko podporo. Posledica je nezadovoljstvo etažnih lastnikov in želja po menjavi. Kako pa upravnika tudi dejansko zamenjati?

Vse je urejeno v Stanovanjskem zakonu

Kot prvo je potrebno navesti, da po določili Stanovanjskega zakona vsaka večstanovanjska stavba, ki ima več kot osem posameznih delov in več kot dva etažna lastnika, potrebuje upravnika. S tako stavbo sicer lahko upravljajo tudi etažni lastniki sami, a se morajo predhodno registrirati kot skupnost lastnikov, kar pa je precej zapleten postopek in v praksi je takih primerov malo. Imenovanje in razrešitev upravnika spadata med posle rednega upravljanja, za kar zadostuje že 50% soglasje etažnih lastnikov po solastniških deležih. Sklep o razrešitvi ali imenovanju je možno sprejeti s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov, ki ga lahko skliče nadzorni odbor ali toliko etažnih lastnikov, katerih solastniški delež skupaj presega 1/5. Zakonsko predpisani minimalni odpovedni rok obstoječemu upravniku je tri mesece, lahko pa je v pogodbi o upravljanju dogovorjen tudi daljši. Odpovedni rok začne teči z dnem vročitve odpovedi upravniku in ne z dnem sprejetja sklepa. Pametno je, da etažni lastniki že v sklepu določijo, kdo izmed njih bo odpoved čim prej izročil upravniku. Odpoved je možno poslati tudi po pošti (priporočeno s povratnico). Etažni lastniki morajo v času odpovednega roka izbrati novega upravnika, in sicer na povsem enak način, kot so razrešili starega (novo pogodbo o upravljanju lahko potrdijo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine). Primopredajo poslov nato opravita upravnika med sabo, pri tem pa je zaželeno sodelovanje vsaj koga izmed etažnih lastnikov, ki dobro pozna fizično in finančno stanje stavbe.

Postopek menjave

Torej, v kolikor so etažni lastniki z obstoječim upravnikom nezadovoljni in se odločijo za menjavo, je pravilen naslednji vrstni red:

• na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine z navadno večino etažnih lastnikov po solastniških deležih sprejeti sklep o odpovedi pogodbe obstoječemu upravniku in določitev osebe, ki bo opravila vročitev,
• čim prejšnja vročitev odpovedi obstoječemu upravniku,
• v času odpovednega roka izbira novega upravnika in priprava pogodbe o upravljanju (predlog v večini primerov pripravi novi upravnik),
• na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine z navadno večino etažnih lastnikov po solastniških deležih izbrati novega upravnika ter potrditi pogodbo o upravljanju,
• izvedba primopredaje poslov med upravnikoma ter vpis novega upravnika v register pri upravni enoti.

Postopek menjave je sicer videti precej preprost, vendar zahteva kar nekaj truda in sodelovanja pri etažnih lastnikih, ki morajo postopek voditi in izpeljati. Da bo postopek pravilno izveden, se je najbolje obrniti na novo izbranega upravnika, ki vam bo postopek pomagal izpeljati do konca brez zapletov.

Izbiro novega upravnika izpeljati čim bolj skrbno

Pri izbiri novega upravnika obvezno preverite njegove bonitete, poslovanje in reference, saj je veliko novoustanovljenih podjetij, ki nimajo niti enega zaposlenega, nimajo primernih prostorov in drugih nujnih potrebščin za normalno poslovanje. Prav tako nimajo pravne, tehnične, računovodske in administrativne  službe ter primernega znanja, saj je nemogoče, da ena oseba obvladuje ter spremlja vsa potrebna znanja. Svoje delo marsikateri utemeljuje zgolj z nizko ceno; kvaliteta, strokovnost ter odzivnost v primeru dopustov ali bolniških odsotnostih pa so pod velikim vprašanjem. Prav tako ste v primeru nelikvidnosti upravnika, ki se zaradi neizterjanih dolgov hitro pojavi, lahko lastniki ob vaš privarčevani denar - rezervni sklad. Zato postopek menjave izpeljite čim bolj skrbno, saj bo novi upravnik vaš novi partner za naslednje obdobje.