Nepremičninski trg v zadnjih štirih mesecih
Od mojega zadnjega zapisa je minilo že slabe štiri mesece in zato je verjetno trenutek primeren, da pregledamo, kaj se je v tem času na nepremičninskem trgu pomembnega zgodilo. Večina mojih preteklih zapisov vsebuje tri bistvene ugotovitve: 1.) ponudba je v zadnjem času precej nad povpraševanjem, saj je stanovanj dovolj, po drugi strani pa je tudi prometa zelo malo, 2.) cene nepremičnin v Sloveniji so pretirane, zato se pričakuje njihov padec, 3.) »nepremičninarji« (beri nepremičninski agenti) še vedno obljubljajo »gradove v oblakih« in se s padcem cen nikakor ne morejo sprijazniti.
Kaj se je v zadnjih štirih mesecih glede zgoraj navedenega spremenilo?
Prva in druga ugotovitev sta dobili potrditev tudi v statističnih analizah, saj je Geodetska uprava Republike Slovenije v svojem »Poročilu o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem nepremičninskem trgu za 1. četrtletje 2009« ugotovila šest odstotni padec cen stanovanj glede na prejšnje četrtletje in deset odstotnih upad v primerjavi z enakim obdobjem lani. Podobno v svojih analizah ugotavlja tudi Statistični urad. Velik upad prometa je bil zaznaven sicer že v lanskih analizah, a se nadaljuje tudi letos. Moram priznati, da to nekoliko preseneča tudi mene, saj sem v začetku letošnjega leta pričakoval umiritev upadanja števila sklenjenih poslov. Vse to dodatno priča, da je bil trg resnično zelo pregret in večina poslov špekulantske narave. Danes, ko so se špekulanti umaknili, ko so banke zaostrile pogoje kreditiranja in ko marsikdo razume, da brezglavi nakup stanovanja ali hiše le ni najboljša rešitev, se kaže realna slika našega trga. Po drugi strani prodajalci dokaj trmasto vztrajajo pri visokih cenah in se slepijo, kako zelo je vredna njihova nepremičnina, čeprav trg kaže že povsem drugo sliko. Kdor prodaja in ima resen namen prodati, naj pač prilagodi ceno trenutnim razmeram in naj ne misli, da bodo cene čez nekaj časa kar naenkrat še na višjih nivojih.
Glede zadnje ugotovitve, t.j. pretiranega optimizma slovenskih »nepremičninarjev«, še vedno ne najdem pametnih besed. Že zdavnaj smo ugotovili, da je največji »strup« za nepremičninske posrednike ravno majhno število transakcij z nepremičninami in posledično manj pobranih provizij, zato bi bilo za njih precej bolje, da bi pošteno prikazali dejansko stanje in ne zavajali javnosti s svojimi komentarji, kako varna naložba so nepremičnine in kako njihove cene skoraj ne morejo pasti. »Saj to ni borza«, so nas mirili. Spomnite se izkušenega gospoda Zorana Madona, ki je napovedal največ 3% upad cen, pa njegovega kolega, gospoda Frana Toša, ki je dejal, da trenutna finančna kriza nima vpliva na naš, očitno na vse imuni nepremičninski trg, pa za konec še gospoda mag. Antona Kožarja, sedaj direktorja Inštituta za nepremičnine d.o.o., ki je zagovarjal tezo, da bodo najemnine zrasle. »Morajo rasti«, je še pribil. Kasneje je sicer zadevo nekoliko omilil, češ da je mislil na »ceteris paribus« (ob vsem drugem nespremenjenem), a to vsega skupaj ne spremni dosti. Bistvena težava je seveda v tem, da je večina nepremičninskih agencij vsaj malo pokukala tudi na področje gradnje za trg in investiranja v nepremičnine. Kaj drugega si skoraj ne morem predstavljati. Agent, ki bi bil res samo to, bi danes z lahkoto in veseljem napovedal upad cen in si želel le, da se ta čimprej zgodi, saj bi promet ponovno oživel, z njim pa tudi njegove provizije. Res, da bi moral za vse skupaj nekoliko več delati, a tako enostavnega načina bogatenja, kot ga je posel posredništva ponujal kakšne dve leti nazaj, tako ali tako ni mogoče uvrstiti v razred »realno in normalno«.
No, do manjših premikov je le prišlo. »Nepremičninarji« so priznali, da je upad poslov precejšen in da so nekoliko padle tudi cene. Ampak takoj zatem po ustaljeni praksi radi dodajo, da je to to, da nadaljnjega upadanja ne pričakujejo in da je sedaj pravi čas za nakup nepremičnine. Zopet pogosto slišimo tisto: »Nepremičninski trg ni borza«. Vprašamo se lahko, kaj bodo dejali čez pol leta, ko bo slika še slabša in bodo cene še na nižjih nivojih? Oziroma drugače, jih res sploh še kdo posluša in jim verjame?
Kaj se je v zadnjih štirih mesecih glede zgoraj navedenega spremenilo?
Prva in druga ugotovitev sta dobili potrditev tudi v statističnih analizah, saj je Geodetska uprava Republike Slovenije v svojem »Poročilu o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem nepremičninskem trgu za 1. četrtletje 2009« ugotovila šest odstotni padec cen stanovanj glede na prejšnje četrtletje in deset odstotnih upad v primerjavi z enakim obdobjem lani. Podobno v svojih analizah ugotavlja tudi Statistični urad. Velik upad prometa je bil zaznaven sicer že v lanskih analizah, a se nadaljuje tudi letos. Moram priznati, da to nekoliko preseneča tudi mene, saj sem v začetku letošnjega leta pričakoval umiritev upadanja števila sklenjenih poslov. Vse to dodatno priča, da je bil trg resnično zelo pregret in večina poslov špekulantske narave. Danes, ko so se špekulanti umaknili, ko so banke zaostrile pogoje kreditiranja in ko marsikdo razume, da brezglavi nakup stanovanja ali hiše le ni najboljša rešitev, se kaže realna slika našega trga. Po drugi strani prodajalci dokaj trmasto vztrajajo pri visokih cenah in se slepijo, kako zelo je vredna njihova nepremičnina, čeprav trg kaže že povsem drugo sliko. Kdor prodaja in ima resen namen prodati, naj pač prilagodi ceno trenutnim razmeram in naj ne misli, da bodo cene čez nekaj časa kar naenkrat še na višjih nivojih.
Glede zadnje ugotovitve, t.j. pretiranega optimizma slovenskih »nepremičninarjev«, še vedno ne najdem pametnih besed. Že zdavnaj smo ugotovili, da je največji »strup« za nepremičninske posrednike ravno majhno število transakcij z nepremičninami in posledično manj pobranih provizij, zato bi bilo za njih precej bolje, da bi pošteno prikazali dejansko stanje in ne zavajali javnosti s svojimi komentarji, kako varna naložba so nepremičnine in kako njihove cene skoraj ne morejo pasti. »Saj to ni borza«, so nas mirili. Spomnite se izkušenega gospoda Zorana Madona, ki je napovedal največ 3% upad cen, pa njegovega kolega, gospoda Frana Toša, ki je dejal, da trenutna finančna kriza nima vpliva na naš, očitno na vse imuni nepremičninski trg, pa za konec še gospoda mag. Antona Kožarja, sedaj direktorja Inštituta za nepremičnine d.o.o., ki je zagovarjal tezo, da bodo najemnine zrasle. »Morajo rasti«, je še pribil. Kasneje je sicer zadevo nekoliko omilil, češ da je mislil na »ceteris paribus« (ob vsem drugem nespremenjenem), a to vsega skupaj ne spremni dosti. Bistvena težava je seveda v tem, da je večina nepremičninskih agencij vsaj malo pokukala tudi na področje gradnje za trg in investiranja v nepremičnine. Kaj drugega si skoraj ne morem predstavljati. Agent, ki bi bil res samo to, bi danes z lahkoto in veseljem napovedal upad cen in si želel le, da se ta čimprej zgodi, saj bi promet ponovno oživel, z njim pa tudi njegove provizije. Res, da bi moral za vse skupaj nekoliko več delati, a tako enostavnega načina bogatenja, kot ga je posel posredništva ponujal kakšne dve leti nazaj, tako ali tako ni mogoče uvrstiti v razred »realno in normalno«.
No, do manjših premikov je le prišlo. »Nepremičninarji« so priznali, da je upad poslov precejšen in da so nekoliko padle tudi cene. Ampak takoj zatem po ustaljeni praksi radi dodajo, da je to to, da nadaljnjega upadanja ne pričakujejo in da je sedaj pravi čas za nakup nepremičnine. Zopet pogosto slišimo tisto: »Nepremičninski trg ni borza«. Vprašamo se lahko, kaj bodo dejali čez pol leta, ko bo slika še slabša in bodo cene še na nižjih nivojih? Oziroma drugače, jih res sploh še kdo posluša in jim verjame?
Komentarji