Novoletno srečanje "nepremičninarjev" - večjih padcev ni pričakovati
V torek sem se udeležil novoletnega srečanja »nepremičninarjev«, ki ga je pripravila Zbornica za poslovanje z nepremičninami. Vse skupaj se je odvijalo po principu najprej nekaj krajših predavanj z okroglo mizo, za konec pa neformalno druženje s kozarčkom rujnega in krožnikom dobrot v rokah. O tem drugem ne bi preveč, imam pa nekaj komentarjev na samo dogajanje na okrogli mizi. Za debatno mizo so sedeli prof. dr. Ivo Lavrač z Ekonomske fakultete v Ljubljani, Tomaž Banovec, upokojeni statistik, geodet in še marsikaj, Barbara Por Horvat, za katero ne vem povsem točno, kaj počne, dr. Aleš Bulc, ki ga poznate iz mojih prejšnjih zapisov, in moderator iz Zbornice, katerega imena se na žalost ne spomnim in naj mi na tem mestu prosim oprosti.
Ker sem na srečanje prišel kakšnih dvajset minut prepozno, sam zamudil uvodni nastop prof. Lavrača, a očitno še vedno dovolj zgodaj, da sem ujel najpomembnejše. Gospod je namreč zaključil s tem, da večjih padcev cen nepremičnin v Sloveniji ni pričakovati. Nepremičninski trg namreč ni borza, je dodal. Mnenje o tem si ustvarite sami, mojega pa tako ali tako lahko preberete v prejšnjih zapisih. Stvar, ki jo lahko pohvalim, je ta, da se je profesor kasneje v debati zavzemal za ureditev davčnih razmer na področju nepremičnin, z uvedbo že večkrat napovedanega davka na nepremičnine. Navedel je zanimiv primer iz Čila, kjer so uvedli davek na nepremičnine, v zakon pa tudi zapisali, da po vrednosti, ki jo bodo lastniki navedli ob prijavi davka, lahko država odkupi nepremičnino. In je bil red.
Tomaž Banovec je bil kot vedno originalen in zanimiv. Rad propagira statistiko, kar je seveda pričakovano, čeprav sem zadnjič nekje prebral, da je statistika kot bikini, saj prikaže tisto, kar hoče, skrije pa tisto, kar je pomembno. Gospod Banovec je opozoril na slabo strukturo stanovanj pri nas, namreč bilo naj bi preveč velikih in tistih najmanjših, vmes pa bolj malo. Ravno tako je problematična razporeditev prostorov v stanovanjih, saj so dnevne sobe prevelike, kar gre na rovaš otroških sob. Stanovanja so tako bolj primerna za samske japije, kot pa za družine. Nadalje je opozoril na staranje prebivalstva in problem o premalo varovanih stanovanjih. Za razliko od ostalih udeležencev je jasno napovedal nadaljnje padanje cen nepremičnin.
Nastopa Barbare Por Horvat ne bom komentiral, ker je le prebrala tekst iz prosojnic, izdelanih v Wordu(!). Govorila je o Multiple Listing Service (MLS). Gre za nek sistem povezovanja med agencijami in s tem možnost hitrejše prodaje nepremičnin. Tiste, ki vas zanima, si oglejte slednji link. Kaj več si nisem zapomnil, saj brane prezentacije vedno odvračajo mojo pozornost.
Za konec je nastopil še dr. Aleš Bulc. Najprej je navedel nekaj zanimivih podatkov iz preteklosti. Leta 2000 je luksuzno stanovanje v Ljubljani v povprečju stalo 3.500 DEM/m2. Po njegovih analizah ras cen od leta 2004 nima več ekonomske podlage, kar je lepo prikazal tudi na grafih. Do leta 2004 krivulja še ni tako strma, po tem pa se njen naklon zelo poveča. Po mnenju dr. Bulca je, gledano na donos iz najemnin, realna cena kvadratnega metra stanovanja od 1.000 do 2.000 EUR. V prihodnje za celotno Evropsko unijo napoveduje »soft landing« in ne take panike, kot se trenutno dogaja v ZDA. Če bomo hoteli priti do cen 1.000 EUR/m2, potem bo potreben kar »hard landing«, kajne dr. Bulc?
Nato je sledila debata, ki pa kakšne tople vode ni odkrila. Nekdo od sodelujočih je opozoril, da trenutno mrtvilo na trgih za agencije predstavlja večji problem, kot pa cene. Dohodkov od provizij namreč skoraj ni več. Za konec se je oglasil še mag. Anton Kožar, danes direktor Inštituta za nepremičnine, pred tem pa kar nekaj let prva violina Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Z vsem spoštovanjem do njegovega obsežnega preteklega dela, a izjava, da najemnine v prihodnje morajo rasti, me je dokončno prepričala, da dam okrogli mizi oceno negativno. Le kam naj bi najemnine v prihodnje še zrasle? Ne vem, kako bi lahko povprečna družina za najemnino dvosobnega stanovanja odštela več kot 1.000 EUR na mesec? Ob trenutnem nivoju dohodkov seveda. Če bo tako, potem bo najemni trg še bolj zamrl, saj bo višina anuitet za posojilo skoraj enaka najemnini. Razmerje med najemnino in vrednostjo nepremičnine (donos) se lahko poveča tudi z zmanjšanjem števila v imenovalcu, t.j. vrednost nepremičnine. Ni trenutno bolj pričakovano slednje?
Ker sem na srečanje prišel kakšnih dvajset minut prepozno, sam zamudil uvodni nastop prof. Lavrača, a očitno še vedno dovolj zgodaj, da sem ujel najpomembnejše. Gospod je namreč zaključil s tem, da večjih padcev cen nepremičnin v Sloveniji ni pričakovati. Nepremičninski trg namreč ni borza, je dodal. Mnenje o tem si ustvarite sami, mojega pa tako ali tako lahko preberete v prejšnjih zapisih. Stvar, ki jo lahko pohvalim, je ta, da se je profesor kasneje v debati zavzemal za ureditev davčnih razmer na področju nepremičnin, z uvedbo že večkrat napovedanega davka na nepremičnine. Navedel je zanimiv primer iz Čila, kjer so uvedli davek na nepremičnine, v zakon pa tudi zapisali, da po vrednosti, ki jo bodo lastniki navedli ob prijavi davka, lahko država odkupi nepremičnino. In je bil red.
Tomaž Banovec je bil kot vedno originalen in zanimiv. Rad propagira statistiko, kar je seveda pričakovano, čeprav sem zadnjič nekje prebral, da je statistika kot bikini, saj prikaže tisto, kar hoče, skrije pa tisto, kar je pomembno. Gospod Banovec je opozoril na slabo strukturo stanovanj pri nas, namreč bilo naj bi preveč velikih in tistih najmanjših, vmes pa bolj malo. Ravno tako je problematična razporeditev prostorov v stanovanjih, saj so dnevne sobe prevelike, kar gre na rovaš otroških sob. Stanovanja so tako bolj primerna za samske japije, kot pa za družine. Nadalje je opozoril na staranje prebivalstva in problem o premalo varovanih stanovanjih. Za razliko od ostalih udeležencev je jasno napovedal nadaljnje padanje cen nepremičnin.
Nastopa Barbare Por Horvat ne bom komentiral, ker je le prebrala tekst iz prosojnic, izdelanih v Wordu(!). Govorila je o Multiple Listing Service (MLS). Gre za nek sistem povezovanja med agencijami in s tem možnost hitrejše prodaje nepremičnin. Tiste, ki vas zanima, si oglejte slednji link. Kaj več si nisem zapomnil, saj brane prezentacije vedno odvračajo mojo pozornost.
Za konec je nastopil še dr. Aleš Bulc. Najprej je navedel nekaj zanimivih podatkov iz preteklosti. Leta 2000 je luksuzno stanovanje v Ljubljani v povprečju stalo 3.500 DEM/m2. Po njegovih analizah ras cen od leta 2004 nima več ekonomske podlage, kar je lepo prikazal tudi na grafih. Do leta 2004 krivulja še ni tako strma, po tem pa se njen naklon zelo poveča. Po mnenju dr. Bulca je, gledano na donos iz najemnin, realna cena kvadratnega metra stanovanja od 1.000 do 2.000 EUR. V prihodnje za celotno Evropsko unijo napoveduje »soft landing« in ne take panike, kot se trenutno dogaja v ZDA. Če bomo hoteli priti do cen 1.000 EUR/m2, potem bo potreben kar »hard landing«, kajne dr. Bulc?
Nato je sledila debata, ki pa kakšne tople vode ni odkrila. Nekdo od sodelujočih je opozoril, da trenutno mrtvilo na trgih za agencije predstavlja večji problem, kot pa cene. Dohodkov od provizij namreč skoraj ni več. Za konec se je oglasil še mag. Anton Kožar, danes direktor Inštituta za nepremičnine, pred tem pa kar nekaj let prva violina Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Z vsem spoštovanjem do njegovega obsežnega preteklega dela, a izjava, da najemnine v prihodnje morajo rasti, me je dokončno prepričala, da dam okrogli mizi oceno negativno. Le kam naj bi najemnine v prihodnje še zrasle? Ne vem, kako bi lahko povprečna družina za najemnino dvosobnega stanovanja odštela več kot 1.000 EUR na mesec? Ob trenutnem nivoju dohodkov seveda. Če bo tako, potem bo najemni trg še bolj zamrl, saj bo višina anuitet za posojilo skoraj enaka najemnini. Razmerje med najemnino in vrednostjo nepremičnine (donos) se lahko poveča tudi z zmanjšanjem števila v imenovalcu, t.j. vrednost nepremičnine. Ni trenutno bolj pričakovano slednje?
Komentarji