ponedeljek, 30. maj 2016

Nakup nepremičnine na javni dražbi

Nepremičninski trg je v letošnjem letu spet zaživel. Stanovanja in hiše so se vrnili med zaželene nakupe, pa naj bo to za lastno bivanje ali za oddajanje v najem. Vedno bolj priljubljeno postaja tudi kratkotrajno oddajanje stanovanj turistom, kar je posledica bliskovitega razvoja aplikacije Airbnb. Največja evforija v povezavi z nepremičninskim trgom pa je trenutno na javnih dražbah. Če so bile v preteklosti domena nekaj posameznikov, ki so se s tem ukvarjali bolj ali manj profesionalno, je to zdaj preraslo skorajda v nacionalni šport. Udeležba na nekaj dražbah je celo presegla zmogljivost dvoran, v katerih se je vse skupaj dogajalo. Marsikdo se je pri tem verjetno vprašal, zakaj tak naval na dražbe, od kod ljudem denar za tovrstne nakupe in kako se zadeve sploh lotiti. 

Preden se lotimo iskanja odgovorov, si poglejmo, kaj nepremičninska dražba sploh pomeni. Ob tem povejmo, da je pod dražbo mišljeno tudi javno zbiranje ponudb, razliko med obema postopkoma pa bomo pojasnili v nadaljevanju. Načinov in možnosti dražb je veliko, v osnovi pa jih lahko razdelimo na prostovoljne, torej take, kjer se prodajalec sam odloči, da bo svojo nepremičnino prodajal na javni dražbi, in prisilne, kjer se za to odločijo drugi. Prve so pri nas v manjšini, uporabljajo jih večinoma država, občine ali z njimi povezani organi, ki so k takemu načinu prodaje zavezani zakonsko. Organiziranih dražb, ki bi se oblikovale prosto med tržnimi udeleženci, je v praksi bolj malo, a njihovo število vseeno vztrajno narašča. Udeležba na »prostovoljni« dražbi je preprosta, nakup je še manj tvegan, kot bi bil na trgu. Nepremičnine so v večini bremen proste ter izpraznjene oseb in stvari, sklicatelj skrbi za pravilnost dražbe, po koncu pa tudi za izvedbo celotnega pravnega posla z izbranim dražiteljem. »Prisilne« dražbe so po drugi strani precej bolj tvegane, saj so običajno posledica česa neurejenega v preteklosti in v celotnem postopku nastopa vsaj ena oseba, ki se s prodajo ne strinja in tako ves čas kaže na morebitne napake nasprotnih udeležencev. 

Javna dražba vs. javno zbiranje ponudb 

Postopek javne dražbe in postopek javnega zbiranja ponudb se začneta z objavo razpisa oziroma oklica. V njem je poleg vseh drugih pogojev in pravil navedena tudi izklicna cena (ne navaja se pri nezavezujočem zbiranju ponudb). Načinov objave je veliko (mediji, Uradni list, oglasne deske sodišč, internet), v zadnjem času so se pojavile zelo priročne spletne strani, ki redno in ažurno objavljajo večino razpisanih postopkov; na srečo uporabnikov je kar nekaj brezplačnih. Če gre za zbiranje ponudb, je to lahko zavezujoče ali nezavezujoče. Prvi način zagotavlja, da bo najboljši ponudnik nepremičnino res dobil, drugi pa je bolj »tipanje« sklicatelja, ali interes po nepremičnini sploh obstaja in kolikšno ceno so potencialni kupci pripravljeni ponuditi. Nezavezujočemu zbiranju ponudb navadno sledijo pogajanja s prijavljenimi ponudniki ali celo javna dražba z izklicno ceno, ki je enaka najvišji prispeli ponudbi. Postopek zbiranja ponudb poteka pisno, kar pomeni, da ni soočanja ponudnikov, s čimer je preprečeno tudi njihovo dogovarjanje in mešetarjenje okoli cene. Slabost je v tem, da je v pisni ponudbi ponujena cena dokončna, kar v praksi skoraj vedno pomeni nižjo iztrženo ceno, saj nihče ne upa tvegati preveč. Zato je zbiranje ponudb primerno predvsem za nepremičnine, ki so tržno manj zanimive. Javna dražba je po drugi strani dogodek, ki je na točno določen dan ob točno določeni uri. Takrat se zberejo vsi dražitelji, ki so v predpisanem roku izpolnili vse pogoje, predvsem vplačali zahtevano varščino, in nato po navodilih vodje dražbe ponujajo zneske, ki so jih pripravljeni odšteti za nepremičnino. Ob tem vse večkrat prihaja do prave evforije in končna cena tudi do 50 odstotkov preseže izklicno, celo več, preseže vrednost primerljivih nepremičnin, ki jih je mogoče dobiti na prostem trgu. Zakaj je tako, je težko pojasniti, vsekakor pa je draž dražb tisti, ki marsikoga prisili v ekonomsko nerazumno vedenje.

»Prisilne« dražbe

»Prisilne« dražbe sklicujejo sodišča ali stečajni upravitelji v insolvenčnih postopkih (stečaji pravnih oseb, osebni stečaji). Sodnih dražb je veliko, a je precej neuspešnih, saj so predmet prodaje večkrat tudi solastniški deleži posameznih nepremičnin, ki so tržno skorajda nezanimivi. Če se na sodni dražbi znajde stanovanje ali hiša, je interesa v večini primerov veliko, ne glede na vsa tveganja. Dobro obiskane so predvsem druge dražbe, na katerih je izklicna cena nižja; sodišče jo lahko spusti največ do 50 odstotkov ocenjene vrednosti. Ob tem velja pripomniti, da je po novem tudi na prvih dražbah izklicna cena lahko nižja od ocenjene vrednosti, in sicer znaša najmanj 70 odstotkov te vrednosti. Resnemu kupcu tako svetujemo, da če gre za tržno zanimivo nepremičnino, naj se udeleži že kar prve dražbe. Velika verjetnost namreč je, da bo končna cena na drugi dražbi zaradi velikega interesa presegla izklicno prve. Kljub temu pa je treba dobro pregledati stanje nepremičnine, na sodišču preveriti cenitveno poročilo in se na terenu pozanimati, kakšno je razmišljanje dolžnika, ki po navadi v tej nepremični biva, sicer udeležbo na sodni dražbi odsvetujemo. Pred dražbo si lahko tudi ogledamo nepremičnino ob navzočnosti izvršitelja, a pri tem je treba upoštevati nekaj dodatnih stroškov. Neupoštevanje navedenega nas lahko vodi v težave z izselitvijo dolžnika in v nove sodne postopke, kar pa prinese tanjšo denarnico in nekaj uničenih živcev. Zato je nakup nepremičnine na sodni dražbi precej bolj »varno« izvajati v lokalnem okolju, kjer so nam razmere bolj znane (saj veste, da se vsi poznamo med sabo), kot pa na drugem koncu države, kjer je lahko nakup na koncu velik maček v žaklju.

Pri dražbah, ki jih sklicujejo stečajni upravitelji, takih tveganj sicer ni, saj so nepremičnine proste oseb in stvari. Na kaj podobnega lahko naletimo zgolj pri osebnih stečajih. A po drugi strani je tudi v teh primerih tveganj precej. V stečajnih postopkih nad pravnimi osebami se prodajajo večinoma novogradnje, ki so zadnja leta samevale in bile prepuščene neizprosnemu zobu časa, za povrhu pa že gradnja ni bila bog ve kaj. Posledično je lahko nakup vse kaj drugega kot tisto, kar si predstavljamo pod pojmom novogradnja. Pri tem spet trpi naša denarnica, saj mora vsa sanacijska dela opraviti kupec sam. Jamčenja za kakršne koli napake pri takem nakupu ni, vse poteka po sistemu videno-kupljeno.

Pred koncem naj navedemo še, da je treba imeti za kupovanje na javnih dražbah denar. Najemanje kakršnih koli posojil ali sodelovanje bank v teh postopkih ni mogoče. Izbrani ponudnik mora v zahtevanem roku položiti celotno kupnino, sicer je zgodbe zanj konec. In še brez varščine ostane.

Dražbe, namenjene profesionalcem

Iz tega sestavka bo tako marsikdo razbral, da kupovanje na javnih dražbah navadnim smrtnikom raje odsvetujemo. Če je želja po udeležbi vseeno prevelika, je pred tem posvet s strokovnjakom skorajda nujen. Če analiza pokaže, da večjih tveganj ni, na koncu lahko pridemo do poceni nepremičnine, predvsem to velja za prodajo v stečajih ali sodnih dražbah na bolj perifernih sodiščih. Ampak tudi za take nakupe velja pravilo, da več ko bomo zanje namenili časa, energije in volje, večja je verjetnost, da nam uspe. Zgolj polni žepi denarja za dober nakup niso dovolj.

In še odgovor na uvodna vprašanja. Slovenci smo pregovorno navezani na nepremičnine in lastništvo stanovanja ali hiše je pomemben dosežek posameznika, denarja je kljub vsemu dovolj, alternativne oblike naložb (npr. depoziti) pa v teh časih ne prinašajo donosov, zato se denar pričakovano seli v nepremičnine. Dodatno so leta čakanja v času krize marsikoga naredila precej nestrpnega. Ampak vsaka evforija je za preudarnega vlagatelja alarm, da se bo nekaj spremenilo. Ko vas za udeležbo na dražbi doma povpraša babica, je verjetno čas, da se s tovrstnih naložb umaknete. 

sreda, 18. maj 2016

O nepremičninskem trgu iz prve roke

Če je bilo v preteklih letih veliko bolj ali manj pesimističnega pisanja o nepremičninskem trgu, češ da cene poznajo samo eno smer – navzdol, prodaja pa praktično stoji, se je položaj v zadnjem času povsem obrnil. Nepremičnine so spet postale dobra naložba, potencial imajo tako v rasti cen kot tudi v donosu iz oddajanja, svoj dom pa si želi vedno več Slovencev. Če so si kritično presojo zaslužili pretekli pesimistični članki, si jo potemtakem tudi današnji, precej bolj pozitivno naravnani. Na mestu je torej vprašanje, ali je na nepremičninskem trgu res vse drugače.

Prva ugotovitev, da je vse skupaj bolj živahno, da je veliko več dogajanja in da je mišljenje večine udeležencev pozitivno, vsekakor drži. Lahko bi rekli, da se situacija bliža neki normalni, kot jo poznamo v tržnih ekonomijah z daljšo tradicijo. Tako kot mrtvilo v preteklih letih namreč tudi brezglavo kupovanje v letih pred tem težko označimo za stanje normalnega trga. V zadnjem obdobju se kaže tista prava segmentiranost trga, ko dobre nepremičnine na dobrih lokacijah hitro najdejo kupca, vse drugo pa je bolj ali manj obsojeno na »visenje« na nepremičninskih portalih in zamegljevanje realne statistike. Če se je pred letom 2007 prodalo praktično vse, tudi zemljiškoknjižno neurejena »luknja« kje na obrobju prestolnice, se danes dobro prodajajo zgolj dejansko in pravno urejene nepremičnine, na lokacijah, ki omogočajo hiter dostop do javnih funkcij in delovnih mest ter normalne standarde bivanja družinam ali posameznikom. Govorimo o stanovanjih in manjših družinskih hišah v mestih ali njihovi bližini, vsekakor pa ne o nekih velikih socialističnih samogradnjah, ki se prodajajo v celoti ali po delih in so za povrhu dostopne samo čez sosedovo dvorišče. Če torej ne gre za stanovanje v urejenem bloku, z urejeno etažno lastnino in operativnim upravnikom, po možnosti še z izvedeno energijsko sanacijo, velikega interesa kupcev ne bo. Podobna urejenost se pričakuje tudi pri hišah. Povpraševanje po vsem, kar je na trgu ponujeno, ostaja zgolj še pri najemu. A pri tem je bolj kot nepremičnina pomembno vprašanje, kakšen sploh je potencialni najemnik.     

Manjka dobrih nepremičnin

Iz zapisanega gre sklepati, da se nam lahko zgodi, da bo dobrih oziroma prodajljivih nepremičnin počasi zmanjkalo (zametki tega se recimo že kažejo v Mariboru). Namreč, prodaja teče kar hitro, novega dotoka pa je bolj malo, sploh če odštejemo vse nasedle novogradnje, ki se prodajajo v okviru stečajnih postopkov in jih je v zadnjem obdobju res na pretek. Večini je pač jasno, da je nakup take novogradnje določeno tveganje. Prvič, ker je na mestu vprašanje, kdaj bo prodana večina in bo možno normalno upravljanje ter s tem tudi bivanje, ter drugič, kakšno je sploh stanje nepremičnin in koliko sivih las bo povzročila sanacija napak. Zato je za nakup »stečajne novogradnje« veliko primernejši kak večji investitor, ki kupi celoto, sanira vse napake in jo nato prodaja po delih končnim kupcem. Sedanji diskonti, ki jih pri prodajah ponujajo stečajni upravitelji ali banke prevzemnice, takim investitorjem omogočajo tudi normalen donos. 

Pravi čas za nakup

Vrnimo se spet k osnovnemu vprašanju, ali se nakup nepremičnine splača. K pritrdilnemu odgovoru nas napelje precej dejstev, in sicer:
  • cene nepremičnin so po več letih padanja vendarle pristale na precej realnih ravneh za standard, ki ga uživamo pri nas, donosi pri oddajanju pa so s tem postali še kako resna tema za vsakdanje pogovore, 
  • bančna posojila so zgodovinsko poceni, pametni investitorji oziroma kupci vedno bolj posegajo po najemu posojila s fiksno obrestno mero, ki omogoča razmeroma netvegano načrtovanje prihodnosti, 
  • alternativne naložbe, kot so depoziti na bankah, nakupi obveznic in delnic, ne kažejo ravno lepega obraza (obresti so skoraj zanemarljive, obvezniški in delniški trgi pa ravno v tem obdobju potrjujejo pravilo, da niso za tiste s slabim želodcem),
  • gospodarska slika naše države se vendarle popravlja, s tem pa tudi varnost zaposlitev oziroma stalnost dohodkov, 
  • popolna odsotnost novogradenj namiguje k temu, da bo ponudba dobrih nepremičnin sčasoma postala precej okrnjena, kar po pravilih vodi v rast cen,
  • še vedno veliko povpraševanje po najemu. 
Razlogov, ki pritrjujejo, da je čas za nakup nepremičnine pravi, je torej več kot dovolj. A to še ne pomeni, da če se takoj ne zapodimo na nepremičninski trg in ustvarimo situacije, podobne tisti izpred leta 2007, smo zamudili naložbo svojega življenja. Pri nakupu nepremičnine je namreč še vedno veliko pasti in zato previdnost ter preudarnost nista odveč. Če nekaj pasti podobno kot prednosti naštejemo, je videti takole:
  • za nakup nepremičnine je treba odšteti večji znesek, vlaganje nekaj tisoč evrov, kot je to možno npr. pri vzajemnih skladih, v tem primeru odpade, kar posledično pomeni, da glavnino svojih naložb stavimo na enega konja in zanemarimo glavno pravilo vlaganja – to je razpršenost naložb,
  • lastništvo nepremičnine je drugače kot pri drugih naložbah veliko bolj obremenjeno z obveznostmi in stalnimi stroški obratovanja, upravljanja in vzdrževanja, ves čas pa nad njim visi grožnja resnega nepremičninskega davka, 
  • oddajanje nepremičnine v najem v Sloveniji še vedno ni ustrezno urejeno oziroma počasni sodni mlini onemogočajo učinkovito ukrepanje zoper najemnike, ki ne spoštujejo najemnih dogovorov, kar posledično pomeni, da je potrebno večje aktiviranje lastnika v procesu (npr. nenehen nadzor, ali so plačane najemnine in tudi vsi drugi stroški, ki jih je dolžan plačati najemnik), dodatno tveganje predstavlja subsidiarna odgovornost lastnika za dolgove najemnika (to pomeni, da je lastnik v končni fazi dolžan pokriti vse skupne stroške, ki na stavbi nastanejo),
  • če naložbeno nepremičnino kupujemo s posojilom, tvegamo, da bomo ob najemnikovem izostanku plačila najemnin mesečne obroke posojila plačevali iz lastnih sredstev in si s tem zmanjševali kakovost lastnega življenja (nikoli ne kupuj tistega, kar ne potrebuješ, s tem da se odpoveš tistemu, kar potrebuješ),
  • obdavčitev dohodkov iz oddajanja premoženja v najem je razmeroma visoka. 
Naštetih je torej nekaj tveganj, s katerimi se potencialni investitorji v nepremičnine gotovo soočajo. Dodatne nevarnosti so sicer že pri nakupu, a glede na to, da je v Sloveniji v zadnjih desetih letih postal evropsko primerljiv in ob sodelovanju ustreznega strokovnjaka tudi povsem varen, smo jih namenoma izpustili. Iz zapisanega lahko sklenemo, da je čas za nakup nepremičnine za lastne potrebe vsekakor primeren, predvsem zaradi ugodnih cen in poceni posojil, kupovanja za nadaljnje oddajanje navadnim smrtnikom pa ne bi ravno priporočili. To je namenjeno profesionalnim investitorjem, ki sami dovolj dobro vedo, kako se taki reči streže. Navadni vlagatelji pa bodo morali počakati pravi nepremičninski sklad*, ki bo resna alternativa drugim skladom oziroma bo omogočil lepo zaokrožitev razpršenega portfelja naložb.  

Anže Urevc

* Nekateri nepremičninski skladi se sicer pri nas že tržijo, a gre zgolj za obliko skladov, ki vlagajo v delnice podjetij ali skladov (REIT), ki se ukvarjajo z naložbami v nepremičnine, in ne za sklade, ki vlagajo neposredno v nepremičninske naložbe. Le tako so v prvi vrsti podvrženi splošnim borznim gibanjem, šele nato dogajanju v panogi.

nedelja, 20. oktober 2013

Kaj še lahko postorimo pred uvedbo davka na nepremičnine?

V zadnjih tednih v Sloveniji ne mine dan, ko ne bi govorili o davku na nepremičnine. Njegovo uvedbo je sicer napovedovala večina dosedanjih vlad, a kot vse kaže, ga bo aktualni oblasti končno le uspelo uvesti. Še toliko bolj ob dejstvu, da je to tudi ena izmed zahtev Evropske unije. Novi davek, ki bo prizadel večino Slovencev, bo po napovedih uveden z začetkom prihodnjega leta. Glede na to, da predlog zakona še ni dokončno sprejet, je o njegovi vsebini vseeno še prezgodaj govoriti, zato bomo to raje pustili za enega izmed prihodnjih člankov. Tokrat raje preglejmo, kaj lahko lastniki nepremičnin storijo pred uvedbo davka, da bodo slednjega plačali čim manj.

Osnova za obdavčitev bodo podatki registra nepremičnin (REN)

Podatki, ki bodo osnova za obdavčitev, so vpisani v registru nepremičnin (REN). V njem so združeni podatki iz zemljiškega katastra in katastra stavb ter zemljiške knjige, podatki občin o namenski rabi zemljišč, podatki ministrstev o dejanski rabi zemljišč in podatki popisa nepremičnin iz leta 2007. V REN so evidentirane tudi vse spremembe, ki so jih lastniki ali ostali zainteresirani sporočili Geodetski upravi Republike Slovenije (GURS) v času od zaključka popisa do danes, medtem ko se spremembe v uradnih registrih prenašajo avtomatsko (po uradni dolžnosti).

Postopek spreminjanja podatkov v REN je enostaven, potreben je zgolj obisk ene od izpostav GURS (z izpolnjenimi obrazci) ali uporaba spletne aplikacije, ki je na voljo na spletnem naslovu http://www.e-prostor.gov.si/. Da pa vse le ne bi bilo videti preveč enostavno, je potrebno opozoriti, da po poenostavljenem postopku v REN lahko spreminjamo zgolj podatke, ki niso izvorni podatki drugih evidenc. Z drugimi besedami to pomeni, da podatkov, ki so preneseni iz zemljiškega katastra ali katastra stavb, ne moremo spreminjati sami, pač pa za to potrebujemo geodetsko ali projektantsko podjetje, ki to izpelje v klasičnem upravnem postopku. Podobno velja za podatke o namenski ali dejanski rabi zemljišč, kjer moramo predlog za spremembe nasloviti na občino ali pristojno ministrstvo. Skratka, v kolikor bi radi popravili npr. leto gradnje ali obnove stavbe, površine prostorov (ob pogoju, da stavba ni vpisana v katastru stavb), število etaž ali sob, komunalno opremljenost, material nosilne konstrukcije, stanje prostorov, ipd., potem to lahko storimo po opisanem poenostavljenem postopku, v nasprotnem primeru je skoraj nujna pomoč strokovnjaka.  

Časa za popravo podatkov v REN imamo vsaj do konca leta

V kolikor podatki o vaši nepremičnini v evidencah GURS niso pravilno ali popolno evidentirani, potem imate čas vsaj do konca tega leta, da jih uredite oziroma popravite. Po predlogu Zakona o davku na nepremičnine bo ta čas dodatno podaljšan do aprila 2014, saj naj bi GURS v februarju prihodnjega leta najprej vse lastnike ponovno obvestil o stanju podatkov v REN (tudi o vrednosti nepremičnin) ter dodal informativni izračun davka. Lastnikom bo nato ponovno dana možnost, da v roku dveh mesecev te podatke uredijo.

Vseeno vsem lastnikom nepremičnin svetujemo, da podatke uredijo že letos. Na ta način ne bodo tvegali morebitnih sprememb predlagane nove obdavčitve ter se izognili vrstam na GURS, ki bodo v prvi polovici prihodnjega leta prav gotovo precej dolge. Tistim, ki ste vešči računalnikov, svetujemo uporabo spletne aplikacije, lahko pa obrazce za spremembe tudi natisnete iz navedene spletne strani, jih dopolnite s pravimi podatki ter po pošti pošljete na GURS. V kolikor gre za napačne podatke v zvezi z lastništvom nepremičnin, pa bo v večini primerov potrebno »obiskati« zemljiško knjigo. Podobno velja tudi za primere, ko bodo lastniške spremembe posledica davčne optimizacije (npr. prenos lastninske pravice na nepremičninah na svoje naslednike).

Kako zamenjati upravnika stavbe?

Upravljanje večstanovanjskih in poslovnih stavb je dokaj zapleten in izrazito multidisciplinaren posel, ki zahteva sodelovanje več strok, kot so gradbeništvo, strojništvo, ekonomija in pravo. V zadnjih letih se s stalnimi spremembami zakonodaje količina zahtevnega dela dodatno povečuje (delitev stroškov za ogrevanje po dejanski porabi, energetska učinkovitost, oddajanje skupnih prostorov v najem, ipd.), zato marsikateri upravnik več ne zmore opraviti vsega. Med njimi prednjačijo manjši upravniki, ki nimajo zadosti strokovnega kadra, v veliki večini pa tudi slabo informacijsko podporo. Posledica je nezadovoljstvo etažnih lastnikov in želja po menjavi. Kako pa upravnika tudi dejansko zamenjati?

Vse je urejeno v Stanovanjskem zakonu

Kot prvo je potrebno navesti, da po določili Stanovanjskega zakona vsaka večstanovanjska stavba, ki ima več kot osem posameznih delov in več kot dva etažna lastnika, potrebuje upravnika. S tako stavbo sicer lahko upravljajo tudi etažni lastniki sami, a se morajo predhodno registrirati kot skupnost lastnikov, kar pa je precej zapleten postopek in v praksi je takih primerov malo. Imenovanje in razrešitev upravnika spadata med posle rednega upravljanja, za kar zadostuje že 50% soglasje etažnih lastnikov po solastniških deležih. Sklep o razrešitvi ali imenovanju je možno sprejeti s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov, ki ga lahko skliče nadzorni odbor ali toliko etažnih lastnikov, katerih solastniški delež skupaj presega 1/5. Zakonsko predpisani minimalni odpovedni rok obstoječemu upravniku je tri mesece, lahko pa je v pogodbi o upravljanju dogovorjen tudi daljši. Odpovedni rok začne teči z dnem vročitve odpovedi upravniku in ne z dnem sprejetja sklepa. Pametno je, da etažni lastniki že v sklepu določijo, kdo izmed njih bo odpoved čim prej izročil upravniku. Odpoved je možno poslati tudi po pošti (priporočeno s povratnico). Etažni lastniki morajo v času odpovednega roka izbrati novega upravnika, in sicer na povsem enak način, kot so razrešili starega (novo pogodbo o upravljanju lahko potrdijo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine). Primopredajo poslov nato opravita upravnika med sabo, pri tem pa je zaželeno sodelovanje vsaj koga izmed etažnih lastnikov, ki dobro pozna fizično in finančno stanje stavbe.

Postopek menjave

Torej, v kolikor so etažni lastniki z obstoječim upravnikom nezadovoljni in se odločijo za menjavo, je pravilen naslednji vrstni red:
  • na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine z navadno večino etažnih lastnikov po solastniških deležih sprejeti sklep o odpovedi pogodbe obstoječemu upravniku in določitev osebe, ki bo opravila vročitev,
  • čim prejšnja vročitev odpovedi obstoječemu upravniku,
  • v času odpovednega roka izbira novega upravnika in priprava pogodbe o upravljanju (predlog v večini primerov pripravi novi upravnik),
  • na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine z navadno večino etažnih lastnikov po solastniških deležih izbrati novega upravnika ter potrditi pogodbo o upravljanju,
  • izvedba primopredaje poslov med upravnikoma ter vpis novega upravnika v register pri upravni enoti.

Postopek menjave je sicer videti precej preprost, vendar zahteva kar nekaj truda in sodelovanja pri etažnih lastnikih, ki morajo postopek voditi in izpeljati. Da bo postopek pravilno izveden, se je najbolje obrniti na novo izbranega upravnika, ki vam bo postopek pomagal izpeljati do konca brez zapletov.

Izbiro novega upravnika izpeljati čim bolj skrbno

Pri izbiri novega upravnika obvezno preverite njegove bonitete, poslovanje in reference, saj je veliko novoustanovljenih podjetij, ki nimajo niti enega zaposlenega, nimajo primernih prostorov in drugih nujnih potrebščin za normalno poslovanje. Prav tako nimajo pravne, tehnične, računovodske in administrativne  službe ter primernega znanja, saj je nemogoče, da ena oseba obvladuje ter spremlja vsa potrebna znanja. Svoje delo marsikateri utemeljuje zgolj z nizko ceno; kvaliteta, strokovnost ter odzivnost v primeru dopustov ali bolniških odsotnostih pa so pod velikim vprašanjem. Prav tako ste v primeru nelikvidnosti upravnika, ki se zaradi neizterjanih dolgov hitro pojavi, lahko lastniki ob vaš privarčevani denar - rezervni sklad. Zato postopek menjave izpeljite čim bolj skrbno, saj bo novi upravnik vaš novi partner za naslednje obdobje. 

petek, 22. julij 2011

Odmev: Kam gre slovensko gradbeništvo?

Na blogerski strani časnika Finance je objavljen zapis prof. dr. Blaža Vogelnika z naslovom »Kam gre slovensko gradbeništvo?«. Glede na avtoriteto prof. Vogelnika mi je sicer kar malo nelagodno oporekati njegovim razmišljanjem, a ker je zapisanih nekaj velikih nesmislov, mi drugega skoraj ne preostane.

Profesor v svojih razmišljanjih ugotavlja, da je slovensko gradbeništvo pred totalnim razsulom, da je nekonkurenčno in nazadnjaško, da bo kljub množici dobrih strokovnjakov le te težko povezati in vzpostaviti nazaj velika podjetja ter da smo »obsojeni« na prodor tujih gradbenih podjetij. Do tu se z zapisanim strinjam. Kot rešitev Profesor predlaga, da uvedemo strog inšpekcijski nadzor in kaznovalno politiko za tiste izvajalce, ki ne bodo sledili napredku tehnike oziroma uporabljali naprednih tehnologij. Avtor zadevo primerja s kaznimi za prometne prekrške, s katerimi naj bi država skušala disciplinirati voznike. S to rešitvijo se globoko ne strinjam in upam, da gre glede na trenutno klimo v naši državi bolj za šalo kot kakšen resen predlog.

Z zapisanim si Profesor želi še manj tekmovanja in več države v našem življenju. Kaj je ni že sedaj preveč? Si predstavljate armado inšpektorjev, ki bi gradbenim podjetjem narekovala, kakšne tehnologije morajo uporabljati, kako morajo graditi in jih kaznovala, če tega ne bi storili. Le kje bi dobili take inšpektorje, ki bi sami ves čas sledili napredku tehnike, in to za tistih borih 1.000 EUR neto plače, ki jo ponuja tako delovno mesto. Mar Profesor še vedno verjame našemu državnemu aparatu, ki je do konca zbirokratiziran (to ugotavlja tudi sam), neučinkovit ter marsikje dodobra okužen s korupcijo in podkupovanjem (verjetno najbolj prav v delu, ki je povezan z gradbeništvom). Še kako drži, da naši gradbeniki niso konkurenčni v tujini (z izjemo Balkana). A če pomislimo, koliko smo preplačali kartelno dogovorjen avtocestni program, če se spomnimo res norih dobičkov, ki jih je nepremičninski trg ponujal do leta 2008, potem se lahko upravičeno vprašamo, kje je ves ta denar. Kako so lahko velika podjetja kljub temu, da so si odrezala največji kos pogače v tistih »dobrih« časih, ob prvi krizi kar vsa po vrsti propadla? In še dodatno, ta podjetja svojih podizvajalcev sploh niso plačevala. Torej jim je ostalo še toliko več. Profesor, se še želite, da taki obstanejo na trgu in molzejo vse po vrsti še naprej?

Kljub vsem težavam in žalosti, ki jih trenutna kriza povzroča, je za našo državo skoraj nujno, da se je zgodila. Sploh ob dejstvu, da naš pravni sistem ne deluje in da težko rečemo, da smo normalno tržno gospodarstvo. Si predstavljate Slovenijo brez učinkov krize? Imeli bi šrote, bavčarje, senice (povzeto po novinarki Simoni Toplak) in podobne oligarhe, ki bi obvladovali vse. Politiko, gospodarstvo, javno upravo, medije, vse. In seveda obubožan narod, ki bi lahko samo gledal, kaj počnejo veliki. Postali bi »cvetoča« Rusija v malem. In dokler se Janša ne vrne na oblast, še brez Putina za povrhu.

Profesor tudi opozarja, da bodo s prihodom tujcev, dobički odtekali v tujino. Sprašujem se, ali so mogoče do sedaj ostali v Sloveniji? Še zdaleč ne, ti dobički so v davčni oazah, gospod Profesor. In kakšna je razlika, če gre dobiček v roke Ivana Zidarja ali v roke lastnikov kakšnega tujega podjetja? Nadalje Profesorja skrbi, da bodo slovenska podjetja lahko delala le kot podizvajalci tujim multinacionalkam in še to le za majhne denarje. Še vedno bolje, namreč do sedaj so ta podjetja delala kot podizvajalci slovenskim »multinacionalkam« in to za nič denarja, morebiti le s kakšnim kompenziranim stanovanjem, ki ga danes tako ali tako ne morejo prodati. Kolega je lastnik podjetja, ki je delalo na avtocestnem programu kot podizvajalec vsem našim gradbenim mastodontom in tudi avstrijskemu Strabagu. Pravi, da je razlika očitna. Od naših ima kakšno stanovanje in prijavljene terjatve v stečajnih postopkih (od tega si lahko veliko obeta), od Strabaga pa vsa plačila v rokih. »Tudi klicati ni treba«, mi je zatrdil.

Glede na vse navedeno, je vsekakor skrajni čas, da je prišla palica in sesula naš, po slovensko urejen gradbeni sistem. Ker sami nismo uspeli urediti javnih naročil, da bi ta podpirala konkurenco in kvaliteto, ker naša policija in tožilstvo nista zmožna preganjati nelegalnega početja velikanov našega gradbeništva in ker sodniki tovrstnih kaznivih dejanj pač ne obsojajo, bo udarec toliko hujši. Tako pač je. Ko bo enkrat konec, pa bo morebiti končno čas za tiste, ki se bodo s pravim konkurenčnim bojem, svojim znanjem in kvaliteto ter normalnimi poslovnimi odnosi trudili uspeti in seveda tudi dobro zaslužiti. Vi, gospod Profesor, pa se potrudite, da boste študente na vaši fakulteti učili v tej smeri.

petek, 14. januar 2011

Nepremičninski sklad = potuha slabim poslovnim odločitvam

Zadnje čase je v medijih zopet zakrožila sicer že stara ideja o nepremičninskem skladu, ki bi ga ustanovila država in bi pokupil neprodana stanovanja ter s tem pomagal rešiti vpletene gradbince, investitorje in banke. Vodilno vlogo pri promociji tega projekta je od finančnega ministra Križaniča prevzela ministrica za gospodarstvo, gospa Darja Radić. Če so bile ideje prejšnjega zastavonoše milo rečeno čudne in nesprejemljive, potem so te nove nesprejemljive še toliko bolj. Država bi sicer v sklad pritegnila tudi zasebni sektor in vzpostavila danes zelo »moderno« javno-zasebno partnerstvo. Kaj več zaenkrat ne vemo. Ne tega, kakšna naj bi bila strategija kupovanja (katera stanovanja in po kakšnih kriterijih, koliko, cena, ipd.), niti ne tega, kdo naj bil predstavljal zasebni del partnerstva. Če bodo to državne banke – drugega, ki bi bil tako »nor«, tako ali tako ne vidim – potem težko govorimo o tem opevanem partnerstvu. Zaenkrat tudi še nismo videli neke resne analize, kaj bo sklad s temi stanovanji počel. Jih prodal naprej, oddajal, ali pustil kar prazne? Je cilj projekta zagotovitev poceni stanovanj državljanom, reševanje investitorjev ter ostalih vpletenih ali kapitalski dobiček države?

Rešitev je sicer po mojem mnenju bolj knjigovodske narave, kakšnih resnih denarnih transakcij tako ali tako ne. Sklad bo ustanovila država in banke, ki so posojale denar nasedlim investitorjem, stanovanja bodo prenesena nanj, gradbinci oziroma investitorji bodo v bilancah ustrezno zmanjšali svoje obveznosti, banke pa svoje terjatve. Na papirju bo izgledalo vse lepo. Razen podizvajalcev, ki bodo ostali »nategnjeni« še naprej. In ubogih Slovencev, ki so nasedali »nepremičninarjem« in bankirjem ter kupovali pregrešno draga stanovanja in svoje življenje kreditno obremenili za celotno aktivno dobo.

Skratka, iz vsega zgoraj navedenega verjetno sklepate že sami: država nima kaj ustanavljati nepremičninskih skladov in se vmešavati na trg. Že do sedaj se je absolutno preveč. Recimo z nekim Stanovanjski skladom, za katerega pravzaprav še danes ne vemo, kakšna točno je njegova funkcija (tržna gradnja, neprofitna najemna stanovanja, leglo nepreglednih poslov?). Če so investitorji pač zavozili, potem je vsakomur jasno, da morajo prevzeti tudi posledice svojih odločitev. Ali pa delujmo po principu, »če je vojna, je vojna za vse«, in naj država ustanavlja sklade za vsa področju ter kupuje presežno ponudbo. Če kmetje ne bodo mogli prodati vse pšenice, država ustanovi sklad in jo pokupi. Če kovinarji ni bodo prodali vseh vijakov, podobno. In tako naprej.

Rešitev je sicer enostavna, da bolj ne more biti. Branjevke na trgu jo s pridom uporabljajo vsak dan. Radikalno znižajte že enkrat cene nepremičnin, pa bo prodaja stekla. Skladi se bodo pojavili kar sami, če bo ponudba dobra. Najemnih stanovanj bo dovolj, ker bodo donosi z naslova oddajanja zaradi nižjih nakupnih cen postali zanimivi za investitorje. Nobeno partnerstvo ne bo potrebno, vse bo uredil trg sam. In kar je daleč najbolj pomembno, državljani bodo lahko končno prišli do stanovanj po normalnih cenah. Kaj ni to najbolje, gospa ministrica? Ali vam je ljubše reševanje tistih, ki so nas »nategnili« že pri avtocestah, pa so kljub vsem tem zaslužkom še vedno v težavah. Že nekaj ni v redu z njimi, je verjetno jasno še tako preprostemu človeku z vsaj malo zdrave pameti.

Tudi ostali predlogi za reševanje slovenskega gradbeništva so bolj pesek v oči. Akcijski načrt za internacionalizacijo bo verjetno še eden izmed nepotrebnih in neuporabnih vladnih dokumentov. Mislim, da se lahko slovenski gradbeniki na enem »likofu« po gradbeniško pomenijo, kako se bodo širili v tujino, se skregajo, skoraj stepejo, tujina pa bo to sprejela, kakor pač bo. In čisto resno, mislim da ima gradbeništvo dovolj interesnih združenj, ki bi lahko skrbela za širitev v tujino. In še bolj resno, naši gradbeniki so zaenkrat »konkurenčni« samo v Sloveniji, tako da razmišljanje o tujini nima pomena (narekovaji so zato, ker kartelnemu dogovarjanju težko rečemo konkurenca).

Energetska sanacija stavb se bo zgodila sama od sebe, ko bodo cene energije dovolj visoke in bodo ukrepi ekonomski opravičljivi. Tudi brez subvencij. Država lahko poskrbi za sanacijo svojih stavb, seveda ob pogoju ekonomske upravičenosti. In vaš ministrski kolega, prof. Žarnić, rad omeni potresno sanacijo objektov. Ste o tem razmišljali? Tu pa trg verjetno malo zaškriplje, saj ljudje slabe dogodke hitro pozabljamo (še kdo razmišlja o lanskih poplavah pri nakupu nepremičnine?).

Gospa Radić rada poudari, da država v podjetjih in na trgu nima kaj iskati. Pri ideji o nepremičninskem skladu se tega ne drži. Zagovarja ravno nasprotno. Če bo kaj pomagalo, potem ji posredujem izjavo bivšega župana Kranjska Gore, s katerim je uspešno sodelovala tudi sama: »Potuha je uničila največ ljudi«.

sreda, 05. januar 2011

Zakon o zemljiški knjigi postaja stalnica v Državnem zboru

Pred časom smo na tem spletnem mestu polemizirali o predlogu sprememb Zakona o zemljiški knjigi, ki ga je pripravilo Ministrstvo za pravosodje (povezava). Zakon je bil zatem najprej sprejet v Državnem zboru, a je Državni svet izglasoval odložilni veto. Ponovno odločanje v Državnem zboru z zahtevano absolutno večino ni uspelo in vse skupaj je šlo k vragu (baje, da zaradi nepremišljene odsotnosti nekaj koalicijskih poslancev). Najbolj so predlogu nasprotovale občine in Gospodarska zbornica Slovenije ter po mojih izkušnjah tudi širša strokovna javnost. Ker je Ministrstvo za projekt informatizacije zemljiške knjige porabilo približno milijon evrov, v igri pa so tudi sredstva Evropske unije, je jasno, da se s »porazom« niso kar tako sprijaznili. Pripravili so nov predlog in ga vložili v državnozborski postopek (predlog je sicer vložila skupina poslancev s prvo podpisanim mag. Borutom Sajovicem, a kdo stoji v ozadju, je verjetno jasno). Z nekaj iznajdljivosti so jih prehiteli opozicijski poslanci in v obravnavo vložili svoj predlog. Tako sta v državnozborskem postopku trenutno kar dva predloga, kakšna pa je razlika med njima, sledi v nadaljevanju. Oba predloga sicer najdete v Poročevalcu Državnega zbora.

Glavna sporna točka prvotnega predloga Ministrstva za pravosodje je bila izključna pristojnost notarjev, odvetnikov in državnih pravobranilcev za zastopanje v zemljiškoknjižnih postopkih. Ta prikriti način notarske »privatizacije« zemljiške knjige je v novem koalicijskem predlogu odpravljen, a določene rešitve še vedno ostajajo vprašljive. Po novem bo zemljiškoknjižni predlog možno vložiti le elektronsko, vlagatelj pa bo lahko vsak, ki ima digitalno potrdilo in varni elektronski predal. Kot pooblaščenci bodo lahko nastopali notarji, odvetniki, državno ali občinsko pravobranilstvo in nepremičninske družbe. Odpravljena je krajevna pristojnost, zato se bodo vsi predlogi zbirali v centralnem (informatiziranem) vložišču, ki jih bo nato dodeljevalo v reševanju referentom po vseh okrajnih sodiščih, in sicer po načelu enakomerne obremenjenosti. Za pritožbe na sklep prvostopenjskega sodišča bo edino pristojno Višje sodišče v Kopru, kar bo poenotilo sodno prakso (v zemljiškoknjižnih postopkih ni revizije, zato odločanje na Vrhovnem sodišču odpade). Do tu vse lepo in prav. Sledi moja dilema. Po oddaji elektronskega predloga bo potrebno listine, ki so podlaga za vpis, v treh delovnih dneh dostaviti notarju, ki jih bo pretvoril v digitalno obliko (po domače »skeniral«) in posredoval sodišču. Če bodo notarji to počeli zastonj, potem prej navedena dilema odpade, v nasprotnem primeru gre zopet za ekskluzivno podelitev posla določeni skupini. »Skenirati« pa res zna vsak, ali kako? Čista liberalizacija zaradi možnih zlorab res ni mogoča, ampak izključna pristojnost notarjev pa tudi malo smrdi. Digitalizacijo listin bi lahko opravljali na vseh točkah VEM, upravnih enotah, občinah in seveda sodiščih. Pri slednjih še toliko bolj, saj je v predlogu zakona predvideno triletno prehodno obdobje, v katerem bo klasično vlaganje na sodiščih še vedno možno, za digitalizacijo predlogov in listin pa bo moralo poskrbeti sodišče samo. Torej bo sodišča potrebno opremiti z vso opremo (kolikor se sam gibljem po sodiščih, je večina že nabavljene) in zagotoviti ustrezno osebje. Po treh letih bodo lahko vse skupaj vrgli proč. Je tega treba? Predlagam torej, da se za digitalizacijo listin pooblasti prej navedene subjekte, oziroma vsaj še sodišča, ali pa da se zagotovi brezplačno storitev notarjev.

V ostalem ima predlog sprememb zakona večinoma dobre rešitve. Glavni sta seveda informatizacija postopkov in odprava krajevne pristojnost ter s tem poenotenje sodne prakse. Omenil bi še jasno opredelitev posadne listine (z njo je možno rešiti marsikatero zmešnjavo iz preteklosti), dopuščanje možnosti, da je zavezovalni pravni posel priložen v prepisu, brezplačen vpogled v zemljiško knjigo, avtomatsko izmenjavo podatkov med Geodetsko upravo in zemljiško knjigo, odpravo objave oklica o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine v Uradnem listu RS (s tem bo predlagateljem prihranjenih 60 evrov in kar nekaj čakanja) ter možnost dopolnitve predloga v postopku ugovora na sklep sodniškega pomočnika. Manjša slabost je morebiti še ta, da bo notar po zaključku postopka listine vrnil predlagatelju, sodišča pa bodo hranila le elektronsko zbirko listin. Glede na to, da sodišča in Zgodovinski arhiv že 150 let hranijo izvirnike posameznih listin o nepremičninah, bi veljalo to »tradicijo« obdržati tudi v prihodnje.

Opozicijski predlog predvideva prosto vlaganje zemljiškoknjižnih predlogov skupaj z vsemi pripadajočimi listinami na vseh okrajnih sodiščih, slednja pa morajo poskrbeti za digitalizacijo in posredovanje elektronskega predloga in listin centralnemu vložišču. Od tu naprej je postopek enak. Osnovna ideja je sicer boljša, a je predlog zakona popravljen le v glavnih členih, medtem ko večina ostalih ostaja enakih, kot v prvem predlogu Ministrstva. Tako se pojavi marsikatera nedoslednost (npr. sklicevanje na določene odstavke členov, ki jih sploh ni) in predlog ne ponuja celovite rešitve. Določena slabost je tudi ta, da bodo sodišča s predlagatelji (vročanje sklepov) poslovala še vedno po klasični pošti.

Boljši in bolj dodelan je torej predlog koalicije. Če bi razširili še paleto organov, ki so pristojni za pretvorbo zemljiškoknjižni listin v digitalno obliko in zagotovili zbirko listin v klasični obliki tudi v prihodnje, potem mu lahko končno rečemo dober. Pravzaprav zelo dober. Dragi poslanci in poslanke, potrudite se!

P.S.: Prvotna ideja, da je izključna pristojnost za zastopanje v zemljiškoknjižnih postopkih podeljena le notarjem in odvetnikom zaradi množice nepopolnih predlogov, ki jih vlagajo neprofesionalni vlagatelji, je pozabljena. Potemtakem tudi ni razlogov, da se izključno notarjem podeli pooblastilo za digitalizacijo listin.

Dodano naknadno: V debatah se vse prevečkrat zemljiško knjigo primerja s sodnim registrom. Zavedati se je potrebno, da je sodni register evidenca dekleratornega značaja (učinki nastopijo že s sklenitvijo pravnega posla), medtem ko je zemljiška knjiga konstitutivnega značaja (učinki nastopijo šele z vpisom v zemljiško knjigo). Razlika je precejšnja, zato neposredna primerjava omenjenih evidenc ni mogoča.