Kaj storiti po prejemu obvestila o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin?

Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) je v drugi polovici letošnjega leta izvedla poskusni izračun vrednosti nepremičnin in v času med 20.9. in 15.10.2010 o tem obvestila lastnike nepremičnin. Teden pred tem je vsem gospodinjstvom poslala tudi informativno brošuro, v kateri je projekt predstavljen, podana pa so tudi navodila za spreminjanje podatkov in podajanje pripomb.

Podatki o nepremičninah, ki so osnova za poskusni izračun, so vzeti iz registra nepremičnin (REN). Gre za register, v katerem so združeni podatki zemljiškega katastra, katastra stavb, zemljiške knjige, popisa nepremičnin (izvedeno v letih 2006 – 2007), podatki občin (namenska raba zemljišč) in podatki Ministrstva za kmetijstvo (način in spravilo lesa za gozdna zemljišča). Že na prvi pogled je jasno, da gre za »zmes« različnih baz podatkov, ki zaenkrat med seboj niso najbolj povezljive, zato tudi toliko napak v obvestilih. Podatke o lastništvu je GURS večinoma črpal iz zemljiške knjige, ki na žalost marsikje ne odraža dejanskega stanja, medtem ko je podatke popisa nepremičnin upošteval le posredno. Presečni datuma za podatke je 15.6.2010, za stanje trga pa 1.7.2010. Vse kar se je dogajalo po tem, v obvestilih ni upoštevano. Kljub predpisani avtomatski izmenjavi podatkov med upravnimi in sodnimi organi, je smiselno vse spremembe, ki so se zgodile po 15. juniju, sporočiti GURS.

Za spreminjanje podatkov in podajanje pripomb imamo v osnovi tri možnosti, in sicer:

- spletna aplikacija, ki je dostopna na www.obvescanje.si (za dostop potrebujemo kodo iz obvestila in matično številko),

- obrazci, ki se nahajajo v sredini brošure oziroma na zgornjem internetnem naslovu,

- obisk katerekoli pisarne GURS.

Rok za posredovanje pripomb je bil že večkrat prestavljen. Trenutno velja, da je podatke o nepremičninah možno spreminjati do uvedbe davka na nepremičnine (to pomeni vsaj do konca leta 2011), skrajni rok za posredovanje pripomb na modele vrednotenja pa je 25.1.2011.

Po prejemu obvestila o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin moramo najprej preveriti, ali so navedene vse nepremičnine, ki so v naši lasti (primerjamo lasten seznam z obvestilom). Če kakšna nepremičnina manjka, potem se lahko oglasimo v katerikoli pisarni GURS in sporočimo manjkajoče nepremičnine. Priporočljivo je, da predložimo dokazilo o lastništvu (kupoprodajna ali darilna pogodba, sklep o dedovanju, ipd.) oziroma sporočimo, da je lastninska pravica v našo korist že vpisana v zemljiško knjigo. Lastništvo lahko uredimo tudi s pomočjo obrazcev, ki se nahajajo na spletni strani www.obvescanje.si, ali neposredno po telefonu na št. 01/478-48-00. V tem primeru je pametno, da si pred klicem pripravimo seznam manjkajočih nepremičnin in dokazila o lastništvu. Če je v obvestilu navedena kakšna nepremičnina preveč, je najenostavneje, da v spletni aplikaciji zbrišemo naše lastništvo in navedemo podatke o pravem lastniku (če jih ne vemo, ta podatek pustimo prazen). Druga možnost je seveda obisk geodetske pisarne.

Ko lastništvo razčistimo, se lotimo preverjanja podatkov o posameznih nepremičninah. Napake popravimo preko spletne aplikacije oziroma klasično po pošti s pomočjo obrazcev, ki jih dobimo v sredini brošure, na spletni strani www.obvescanje.si oziroma v katerikoli geodetski pisarni. Obrazci so razdeljeni v pet sklopov:

- Obrazec A: spremembe podatkov o stanovanju (opozorilo: hiša je stavba z enim stanovanjem),

- Obrazec B: spremembe podatkov o nestanovanjskem delu,

- Obrazec C: spremembe podatkov o stavbi,

- Obrazec D: spremembe podatkov o parceli,

- Obrazec E: pripombe na modele vrednotenja.

V obrazce vnašamo le obvezne podatke (o lastniku in navedba nepremičnine) in podatke, ki jih spreminjamo. Ponovno izpolnjevanje v celoti ni potrebno. Na dnu obvestila je pripeta ovojnica, v katero vložimo izpolnjene obrazce ter jo brezplačno posredujemo GURS.

Za kakšen tip podatkov gre je možno razbrati iz oblike pisave v obvestilu. Vsi podatki, ki so napisani v mastnem (odebeljenem) tisku, so podatki upravnih evidenc, in jih v postopku obveščanja ne moremo spreminjati. Za popravo teh napak potrebujemo geodetsko ali projektantsko podjetje, ki spremembe izvedbe v upravnem postopku. Vse ostale podatke lahko spreminjamo z uporabo zgoraj navedenih načinov. Podatki, ki so napisani v poševnem tisku, vplivajo na vrednost nepremičnine, zato jih je vsekakor pametno preveriti in v primeru napak tudi čimprej popraviti. Podatki, zapisani v normalnem tekstu, na vrednost ne vplivajo, jih pa GURS zbira in vodi za druge namene.

Zadnja stvar, ki jo je potrebno preveriti, je vrednost posameznih nepremičnin. Tisti, ki živite v območjih najvišjih vrednostnih con, na to zadnje ne smemte pozabiti. Pripombe na vrednost so enostavne, in sicer sporočimo, ali je vrednost posamezne nepremičnine po našem mnenju previsoka ali prenizka. Za to lahko uporabimo spletno aplikacijo ali obrazec E. Zakaj se z vrednostjo ne strinjamo, lahko na kratko tudi opišemo. Utemeljitev naj bo tehtna. Posredovanja pripomb na vrednost se poslužujte v čim večjem številu, saj bo GURS le na podlagi zadostnega števila pripomb z določenega območja ponovno preučil modele vrednotenja in izvedel ustrezne popravke.

Za konec še nekaj kratkih napotkov, ki bodo koristili pri urejanju stanja vaših nepremičnin.

1. Večstanovanjske stavbe: ident. št. dela stavbe ni vedno enaka številki stanovanja. Na vhodnih vratih je nalepljena številka stanovanja, medtem ko je ident. št. določil GURS. Če ima stavba upravnika, bo podatke o stavbi (obrazec C) preveril in popravil upravnik.
2. Solastnina: podatke preko spletne aplikacije lahko spreminja le eden izmed solastnikov, preko obrazcev jih lahko spreminjajo vsi, vendar velja pravilo, da bo upoštevano tisto, kar bo GURS prejel prej. Dogovor med solastniki je vsekakor smiseln.
3. Kmetijska in gozdna zemljišča: spreminjamo lahko le podatke o vplivnem območju in o dejanski rabi, medtem ko glede vrste namenske rabe, razmerja posameznih rab, načinom spravila lesa in spravilno razdaljo sporočimo lahko le naše nestrinjanje.
4. Neto tlorisna površina dela stavbe je seštevek površin vseh prostorov dela stavbe (npr. površine vseh sob, stopnišč, kopalnic, balkonov, teras, kleti, garaž, ipd.). Uporabna površina dela stavbe je vsota površin prostorov, ki se uporabljajo za enak namen kot del stavbe (povedano preprosto, od neto tlorisne površine odštejemo vse pomožne prostore, kot so stopnišča, balkoni, terase, kleti, garaže, in pri mansardah vse površine, ki se nahajajo pod stropom, nižjim od 1,6 m).

Napak v obvestilih je precej, ravno tako jeze med lastniki. Kljub vsemu pa tako raznolikih, enostavnih in cenovno ugodnih (vse je brezplačno) možnosti za ureditev podatkov verjetno v prihodnje ne bo več, zato se je pametno potruditi in stanje naših nepremičnin dokončno urediti. Koristilo bo vsem in za nekaj časa bomo imeli »mir«.

Prosojnice s predavanj o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin si lahko ogledate tukaj.

P.S.: Namen tega zapisa ni opredelitev, ali je projekt množičnega vrednotenja nepremičnin slab ali obratno, pač pa služi le kot pomoč lastnikom pri podajanju pripomb.